서울남부지방법원 2026타경3455. 등촌동 센트럴시티 제7층 제718호 오피스텔입니다. 소유자는 이정미이며 2022년 8월 16일 매매를 원인으로 155,000,000원에 취득했고 2022년 8월 26일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 안치원의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 7월 18일, 전입 및 점유개시는 2022년 8월 5일이고 보증금은 179,000,000원입니다.
말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 서울특별시 압류입니다. 안치원의 전입일 2022년 8월 5일은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 승계 문제가 생깁니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3455 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 656-57 센트럴시티 제7층 제718호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 복층형, 내부 중층(다락) 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 7층 |
| 소유자 | 이정미 · 2022.08.16 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2021년 중소기업은행 근저당권 96,000,000원은 2022년 8월 5일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026년 1월 30일 서울특별시 압류입니다. 안치원의 전입·점유개시 2022년 8월 5일과 임차권등기 2024년 11월 18일은 그보다 앞서므로, 원칙적으로는 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리와 다르게 취급해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안치원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 / 2022.07.18 | 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 특별매각조건 — 2,302.6만원이 왜 ‘실질 0원’인가
신건 매각가 159,000,000원을 기준으로 집행비용 3,026,000원을 먼저 제외하면 임차인 안치원에게 배당 가능한 금액은 155,974,000원입니다. 보증금 179,000,000원보다 23,026,000원 부족하므로, 통상의 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분은 매수인이 승계하는 구조입니다.
1회 유찰 시 매각가 127,200,000원에서는 배당계산상 승계액이 54,380,800원, 2회 유찰 시 101,760,000원에서는 79,464,640원으로 커집니다. 하지만 특별매각조건은 바로 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기를 조건으로 하고 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 회차와 무관하게 0원입니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 안치원 보증금 | 179,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미회수액은 23,026,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포고등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설·교육시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 자동차 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현황 오피스텔로 이용 중이며 복층형으로 내부 중층(다락)이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 40m, 남동측 약 16m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 10,280,000원/㎡.
- 현장확인. 현장실사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 외부관찰 및 건축물대장 현황도를 기준으로 내부구조가 표기됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 안치원 임차권은 일반 원칙상 선순위 대항력 권리이므로, 특별조건에 따른 말소 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 실거래 자료가 없어 159,000,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 현장실사 시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 복층·다락 구조와 실제 내부 상태를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
- 회차별 구조. 유찰될수록 룰상 임차인 미배당액은 23,026,000원 → 54,380,800원 → 79,464,640원으로 늘지만, 특별매각조건이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별매각조건’이 핵심
이 사건은 겉으로 보면 보증금 179,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 물건입니다. 신건 배당만 계산해도 23,026,000원이 남기 때문에 일반적인 경매라면 매수인 승계를 반드시 가격에 더해야 합니다. 그러나 이번 매각은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 따라서 신건 기준 실질취득액은 159,000,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 가격 메리트까지 좋다고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행, 가격의 승부처는 별도 시세 확인입니다.
