서울남부지방법원 2026타경3473. 금천구 독산동 우미휴먼빌 제2층 제202호, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 사형택이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기상 계산된 말소기준권리는 2023.08.22. 국의 압류이며, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류·경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2021년부터 점유·전입한 한세영입니다. 임대차계약일은 2021.09.16., 확정일자는 2021.10.08., 점유개시는 2021.11.12., 주민등록일자는 2021.11.15.이고 임차보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로101길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 특별매각조건이 관건
등기상 한세영의 주택임차권등기는 2023.11.30. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자는 2021.11.15.로 말소기준권리인 2023.08.22.보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 4명 확인, 인수 성격은 다르다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한세영 | 2021.11.15 / 2021.10.08 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| BAHTIYOR BILOL | 2025.12.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| YUSUPOVA MUKADDAS AYUBJON KIZI | 2025.08.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| MURMATOV ELDOR BAKHTIYOR UGLI | 2025.08.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 추가 전입자 3명은 모두 2023.08.22. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인이 그 보증금을 승계한다고 볼 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 한세영 보증금 | 275,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당가정에서는 한세영 보증금 중 40,146,000원이 미배당으로 계산됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수액이 되는 부분이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 독산3동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제2층 제202호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 승강기 운행과 건물 출입문이 정상적으로 작동하지 않는 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한세영 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 부가돼 있는지 매각물건명세서 원본을 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 현황조사상 한세영 외 3명이 전입돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 거주자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 감정가 239,000,000원의 시세 대비 고저를 판단할 근거가 없습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트를 가정하면 안 됩니다.
- 건물 설비 확인. 현장조사 당시 승강기와 출입문이 고장 상태였으므로 수리 여부와 비용 부담을 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 등기상 국·금천구 압류가 존재하므로 배당·말소와 별개로 당해세 등 실제 배당순위와 매수인 부담 가능 항목을 원본에서 점검하세요.
맺으며 — “40,146,000원 인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 표면적인 배당표만 보면 한세영의 보증금 275,000,000원이 최저가 239,000,000원을 넘고, 집행비용을 제한 배당 후 40,146,000원이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 1회·2회 유찰되면 계산상 미배당액은 각각 87,276,800원, 124,981,440원으로 늘어납니다.
하지만 본건에는 그 미배당 보증금에 대해 채권자가 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 매각을 전제로 하면 한세영 관련 실질 인수는 0원*입니다. 추가 전입자 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
결국 이 물건의 핵심은 주된 임차보증금 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 시세 자료가 없어 가격 경쟁력은 판단할 수 없고, 현장 점유와 건물 설비 상태를 반드시 확인해야 한다는 점입니다.
