서울남부지방법원 2026타경3508. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 603호로, 감정평가상 오피스텔이며 방2·거실·주방·욕실· 보일러실 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 6층이고 사용승인일은 2021.07.08입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차권 인수 여부”가 아니라 대항력 임차권과 특별매각조건이 함께 존재한다는 점입니다.
등기부에는 송민 명의의 주택임차권이 2023.09.06 등기돼 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.19이며 보증금은 278,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.30 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 방2·거실·주방·욕실·보일러실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 6층 · 사용승인일 2021.07.08 |
| 소유자 | 오준석 · 2021.07.10 매매 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
초기 도림신용협동조합 근저당권은 2021.07.16 설정됐지만 2021.08.18 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준으로 계산된 것은 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 송민의 전입·점유는 2021.08.19, 확정일자는 2021.07.30이고 임차권등기는 2023.09.06이므로 모두 경매개시보다 앞섭니다. 2026.04.22 국민건강보험공단 압류는 경매개시 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.19 | 2021.07.30 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
또한 송민은 보증기관 승계나 대위신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으므로, 이 보고서에서는 실제 임차인 1명으로 봅니다. 특별조건은 이 사건에서 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액과 임차권등기 말소에 관한 조건으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 송민 보증금 | 278,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 20,468,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용한 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 262,000,000원 | 20,468,000원 | 278,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 209,600,000원 | 72,134,400원 | 278,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 167,680,000원 | 113,467,520원 | 278,000,000원 |
대항력 임차인 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 총부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건도 계산표만 보면 유찰될수록 인수액이 20,468,000원에서 72,134,400원, 113,467,520원으로 증가합니다. 그러나 이번 사건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 실제 입찰 판단에서는 그 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 북동측에 위치하며, 인근은 아파트·다세대주택·주거용 오피스텔·업무시설·학교·공원·공업용 부동산·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물로 사용승인일은 2021.07.08이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지 및 소화·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 동일하게 유지되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 임차권등기가 조건대로 말소되는 것입니다. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 262,000,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 회차별 숫자 착시 주의. 유찰 시 계산상 인수액은 72,134,400원·113,467,520원으로 커집니다. 특별조건을 제외하고 최저가만 보면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.
- 등기 및 매각서류 대조. 2026.01.30 강제경매개시결정, 2026.04.22 압류, 2023.09.06 임차권등기와 특별매각조건을 최신 원문으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권은 강하지만, 이번 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로만 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있고 신건 예상배당 후 20,468,000원이 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 이런 사건은 보통 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 서울남부지방법원 2026타경3508에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득 262,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 권리 정리가 된다는 사실과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가와 동일한 신건 최저가 262,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 효력을 정확히 확인한 뒤, 현재 오피스텔 시세를 별도로 대조하는 것입니다.
