서울남부지방법원 2026타경3524. 강서구 화곡동 더숨153 제101동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 박일성이 2021년 11월 24일 매매를 원인으로 거래가 250,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 11월 26일 접수됐습니다. 이후 2023년 6월 27일 계양세무서장 압류가 말소기준이 됐고, 2026년 2월 2일 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.

권리의 핵심은 전다솜입니다. 임대차계약일은 2021년 9월 30일, 확정일자는 2021년 10월 5일, 전입·점유개시는 2021년 11월 26일로 모두 말소기준 2023년 6월 27일보다 빠릅니다. 따라서 보증금 250,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원*

말소기준은 2023.06.27. 갑구 6번 국 압류입니다. 그 뒤 2025년 12월 24일 부천세무서장 압류와 2026년 2월 2일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전다솜의 임차권등기 자체는 2023년 12월 18일로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2021년 11월 26일이므로 단순히 “후순위 임차권등기”라고 보면 안 됩니다.

실제 임차·점유관계는 2명입니다. 김용훈은 2024년 7월 23일 전입으로 말소기준 2023년 6월 27일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.

* 특별매각조건이 없다는 단순 배당 시나리오에서는 1회 유찰 시 30,724,800원, 2회 유찰 시 74,739,840원의 인수액이 계산되지만, 이번 매각은 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 1.80억인데 신건 실질취득은 2.79억

가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 더숨153 전용 14.60㎡~17.17㎡대 거래 12건의 전체 평균은 252,916,666원이지만, 대부분 2021년 12월~2022년 3월의 2억대 중후반 거래입니다. 최신 거래는 2026년 2월 180,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다.

신건 최저가이자 실질취득액인 279,000,000원은 최신 거래 180,000,000원보다 99,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 155.0%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 흐름을 비교한 추세는 -30.6%로 뚜렷한 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 252,916,666원과 비교해도 최저가는 110.3%로 평균보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 250,000,000원 중 24,294,000원이 배당되고 225,706,000원의 미배당이 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 임대차보증금 잔액 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소하는 조건입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 16.06㎡입니다. 더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15입니다.
• 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역·까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 4층이며 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 동측·서측·남측으로 포장도로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 과거 2억대 중후반 거래와 2026년 1.80억 거래 간 격차가 커 현재 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
• 김용훈 점유 상태 확인. 전입은 2024.07.23으로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 명도 대상과 점유 현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 신건 가격 경계. 현재 2.79억은 최신 거래 1.80억의 155.0%입니다. 최근 하락 추세 -30.6%를 감안하면 과거 2억대 거래 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 유찰별 실질취득 확인. 특별매각조건을 적용하면 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원이 실질취득액입니다. 2회 유찰 수준에서야 최신 거래 180,000,000원과 비슷해집니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 배당·세금 확인. 배당표는 집행비용 4,706,000원과 현재 제공된 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “권리 위험은 낮아졌지만, 가격은 여전히 높다”

이 물건의 가장 큰 반전은 대항력 임차인 250,000,000원이 있다는 사실보다, 그 보증금 잔액에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었다는 점입니다. 따라서 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 279,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 155.0%입니다. 최근 가격 추세도 -30.6%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만 신건 가격은 최근 시장과 동떨어져 있습니다. 현 회차의 결론은 ‘권리는 조건부 합격, 가격은 강한 보류’입니다.