서울남부지방법원 2026타경3542. 강서구 화곡동 아줄리움 7층 701호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권승용으로, 2022.03.12 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득해 2022.04.05 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다.
등기부에서 먼저 눈에 띄는 양천신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,444,000,000원이지만, 이 근저당은 2022.04.01 일부포기를 원인으로 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.05 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2024.02.16 노현정의 주택임차권등기와 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건 내 7층 701호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권승용 · 2022.03.12 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2024.02.05 압류
말소기준은 2024.02.05 국민건강보험공단 압류입니다. 노현정의 임차권등기 자체는 2024.02.16으로 기준권리보다 늦지만, 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.16, 전입·점유개시는 2022.04.05입니다. 즉 임차권등기 날짜만 볼 것이 아니라 그 이전에 이미 갖춘 대항요건을 봐야 하며, 이 사건 자료상 노현정은 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 판정됩니다.
② 임차인 분석 — 2명, 위험도는 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노현정 | 건물전부 | 2022.04.05 | 2022.03.16 | 380,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
| 강동호 | 미상 | 2025.12.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
노현정은 2024.02.16 배당요구를 했고, 보증금 380,000,000원 전액에 대해 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서는 매각대금 399,000,000원 가운데 집행비용 6,386,000원을 제외한 뒤에도 보증금 380,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다.
강동호의 전입일은 2025.12.12로 말소기준인 2024.02.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자는 미상으로 표시되어 있으므로 실제 명도 단계의 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 1. 임차인 노현정 보증금 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 12,614,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 신청채권자 주택도시보증공사에는 12,614,000원이 배당되고 367,386,000원이 미배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 인수액 — 계산상 위험과 실질 위험은 다르다
| 회차 | 매각가 | 특별조건 미반영 인수계산 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 399,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 319,200,000원 | 66,068,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 255,360,000원 | 129,015,040원 | 0원 |
특별조건을 무시한 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 노현정 보증금의 미배당분이 커져 1회 유찰 시 66,068,800원, 2회 유찰 시 129,015,040원이 매수인 인수액으로 잡힐 수 있습니다. 그러나 이 사건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있으므로, 그 보정 이후의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북동측 인근에 까치산역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 7층 701호이며, 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 15m, 동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 공시지가는 7,183,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 210.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지·정방형·중로각지 조건입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 노현정 배당관계. 전입 2022.04.05·확정일자 2022.03.16·배당요구 2024.02.16, 보증금 380,000,000원의 우선변제 구조를 배당요구 종기 관련 원본과 대조하세요.
- 강동호 점유 확인. 전입일은 2025.12.12로 대항력은 없지만, 실제 점유부분과 명도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등기 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 판단은 별도 검증. 2022.03.12 거래가액 380,000,000원은 과거 취득가액이므로 현재 입찰가 판단에서는 최신 실거래와 개별 호실 상태를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3.8억”보다 중요한 한 줄
이 사건은 등기만 빠르게 보면 대항력 임차보증금 380,000,000원이 최저가 399,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담스럽게 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되고, 더 나아가 유찰로 미배당이 발생하더라도 채권자가 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 걸려 있습니다.
따라서 이 사건의 권리결론은 매수인 실질 인수 0원입니다. 강동호는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 양천신용협동조합의 3,444,000,000원 근저당 역시 이미 말소돼 현재 인수 부담이 아닙니다. 다만 특별매각조건 확인과 실제 점유관계 확인은 반드시 선행되어야 합니다. 권리의 핵심은 ‘대항력 임차인 존재’가 아니라 ‘그 미배당 잔액을 누가 최종 부담하는가’이며, 이 사건에서는 그 답이 특별매각조건에 의해 매수인 0원으로 정리됩니다.
