서울남부지방법원 2026타경3546. 구로동 마인드에코프라움 4층 404호, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리관계의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022년 1월 7일 전입·점유를 시작하고 2021년 12월 6일 확정일자를 갖춘 김귀동의 임차보증금 310,000,000원입니다. 둘째, 말소기준은 2023년 8월 22일 서초세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 경매가격이 보증금 아래로 내려가더라도 매수인에게 잔액을 떠넘기는 구조가 아니라, 특별매각조건으로 인수위험을 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
현재 소유자는 사형택입니다. 2021년 서초세무서 압류는 이미 해제·말소됐고, 2023년 8월 22일 다시 설정된 국세 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류, 김귀동의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김귀동 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2022.01.07 / 2021.12.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 특별매각조건을 반영한 실질 인수액입니다. 일반적인 대항력 계산만 적용하면 1회 유찰 시 51,284,800원, 2회 유찰 시 103,187,840원의 인수액이 계산되지만, 본건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용됩니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
마인드에코프라움은 45세대, 2019년 1월 29일 준공된 건물입니다. 대상 면적 45.67㎡와 일치하는 실거래 표본은 2건이며, 두 거래 모두 2021.07 · 2층 · 300,000,000원입니다. 최신 확인 거래도 2021년 7월이므로 현재 가격 판단에는 시차를 감안해야 하지만, 확인되는 비교값만 놓고 보면 신건 최저가 329,000,000원은 실거래 300,000,000원의 109.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 45.67㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 45.67㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 45.67㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
감정가와 현재 최저가는 329,000,000원으로 동일합니다. 확인되는 실거래 300,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 따라서 전체 권리관계가 특별매각조건으로 안정화됐다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수는 없습니다. 현재 가격은 비교 실거래 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 임차인 김귀동 보증금 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 13,594,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 329,000,000원 가정 시 집행비용 5,406,000원, 임차보증금 310,000,000원이 우선 배당되고 주택도시보증공사 가압류에 13,594,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 일반 계산과 특별매각조건을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 329,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 263,200,000원 | 51,284,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 210,560,000원 | 103,187,840원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 북측 인근이며, 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 대림역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 4층 404호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당하며 공시지가는 8,049,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 마인드에코프라움은 45세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 특별매각조건의 핵심이므로 매각 후 임차권등기 말소 이행방식과 필요서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 329,000,000원은 확인되는 300,000,000원 실거래보다 높습니다. 최신 거래가 2021.07인 만큼 현재 중개 시세와 호가·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 이용 여부와 세금·대출 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비를 관리주체 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 특약으로 정리, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 권리분석 포인트는 대항력 임차인의 존재 자체보다 특별매각조건입니다. 김귀동은 전입·점유가 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있지만, 채권자가 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 현재 최저가 329,000,000원은 확인되는 동일면적 실거래 300,000,000원보다 29,000,000원 높고, 109.7% 수준입니다. 거래 표본도 2건, 최신 거래도 2021.07이어서 시세 신뢰도에 한계가 있습니다. 따라서 결론은 권리위험은 특별매각조건으로 낮아졌지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는다입니다.
