서울남부지방법원 2026타경3564. 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 10층 1004호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 소유자 이태호는 2021년 6월 21일 매매를 원인으로 2021년 7월 30일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액도 현재 감정가와 같은 264,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2021년 설정됐던 도림신용협동조합 근저당은 2021년 7월 30일 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2026년 2월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 조민규는 2021년 7월 17일 임대차계약, 2021년 7월 19일 확정일자, 2021년 7월 31일 점유개시, 2021년 8월 2일 주민등록을 갖추고 2023년 8월 25일 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 말소기준일인 2026년 2월 4일보다 앞선 임차권으로, 일반적인 원칙만 적용하면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 위험을 특별매각조건이 어떻게 처리하는지가 승부처입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2021년 7월 16일 설정된 도림신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,970,000,000원이었지만 2021년 7월 30일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이태호의 소유권이전과 민간임대주택등기가 이어졌고, 조민규의 임차권등기는 2023년 8월 25일 접수됐습니다. 계산상 말소기준은 2026년 2월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 말소기준 이전 권리입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 조민규는 주민등록일 2021.08.02, 확정일자 2021.07.19로 말소기준보다 앞서며 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 일반적인 배당 원칙에서는 보증금 264,000,000원 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

* 배당계산상 신건에서는 임차보증금 부족분 4,496,000원이 발생하지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 그 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않았습니다.

② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 264,000,000원이고 현재는 신건입니다. 소유자 이태호의 2021년 등기부상 거래가액도 264,000,000원으로 동일합니다. 다만 현재 시점의 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

신건 264,000,000원 가정 시 집행비용 4,496,000원을 먼저 공제하고, 임차인 보증금에 259,504,000원이 배당돼 룰상 4,496,000원이 남습니다. 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 계산입니다. 다만 특별매각조건이 이 미배당 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 10층 1004호입니다.
• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 두산초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 등이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상물건 서측으로 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 과밀억제권역과 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에도 해당합니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 조민규 임차권은 말소기준 이전 권리이므로 특별매각조건이 없다면 자동 소멸하는 권리로 볼 수 없습니다.
• 배당 부족분 확인. 신건 계산에서도 임차보증금 264,000,000원 중 4,496,000원이 배당되지 않습니다.
• 유찰 시 숫자 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 211,200,000원, 2회 유찰 시 168,960,000원이지만 일반 원칙상 미배당 임차보증금은 각각 56,556,800원, 98,205,440원으로 증가합니다.
• 가격 검증. 감정가·최저가 264,000,000원만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 현재의 법원 공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “위험한 임차권이지만, 특별매각조건이 핵심 방어선”

이 물건을 등기 순서만 보면 간단한 무인수형이 아닙니다. 조민규의 보증금 264,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 신건 배당에서도 4,496,000원이 남습니다. 유찰되면 일반 원칙상의 미배당액은 더 커집니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조로 봐야 합니다.

하지만 이 사건은 채권자가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 명시했습니다. 그 조건이 실제로 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 다만 현재 가격이 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 권리는 특별매각조건 확인 후 판단, 가격은 별도 시세 검증 후 판단. 이 두 단계를 분리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.