서울남부지방법원 2026타경3568. 구로구 오류동 다원리치타운 101동 202호, 감정상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 서동호는 2021년 1월 거래가 233,000,000원에 소유권을 취득했고, 박세희는 2021년 1월 28일 전입·점유, 2021년 1월 6일 확정일자를 갖춘 뒤 보증금 233,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 박세희의 임차권은 말소기준인 2024.06.10 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 둘째, 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 임차권 자체의 금전 인수는 특별매각조건이 이행된다는 전제에서 실질 0원*입니다. 그러나 별도등기 토지의 구분지상권은 매수인에게 그대로 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 서동호 (2021.01.11 매매 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 말소기준은 2024년 압류
등기부상 2020년 여수수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 매각 권리분석의 말소기준은 2024.06.10 국민건강보험공단 압류입니다. 박세희의 전입·점유는 2021.01.28, 확정일자는 2021.01.06이며 임차권등기는 2023.08.01로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형에 해당합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세희 | 건물 전부 | 233,000,000원 | 2021.01.28 / 2021.01.06 | 있음 | 있음 | 특별조건으로 해소* |
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래의 80.0%
다원리치타운의 면적 매칭 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 267,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 지표를 우선합니다. 최근 거래는 2024.09의 295,000,000원, 최근 12개월 평균도 295,000,000원입니다. 과거 거래 240,000,000원 대비 최근 가격 추세는 +22.9%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.36㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 24.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
현재 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 295,000,000원의 80.0%입니다. 임차보증금 특별조건을 반영하면 금전 기준 실질취득도 236,000,000원 수준이므로 가격만 놓고 보면 최신 실거래보다 59,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고, 이 물건에는 별도등기 구분지상권 승계가 남아 있으므로 단순히 20% 할인만 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 박세희 보증금 | 233,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박세희 보증금은 231,896,000원이 배당되고 부족분 1,104,000원이 발생합니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 임차보증금 금전 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 별도등기 구분지상권 승계는 이 계산과 별개입니다.
④ 회차별 임차보증금 구조
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 1,104,000원 | 임차보증금 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 47,643,200원 | 임차보증금 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 84,874,560원 | 임차보증금 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차보증금 233,000,000원 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다. 이 사건은 그 인수분을 채권자가 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었기 때문에, 임차보증금에 한해서는 유찰이 진행돼도 실질 인수 0원*으로 봅니다. 그러나 이는 별도등기 구분지상권에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 오남중학교 서측 인근이며 주변에 공동주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 토지, 제2종일반주거지역이며 북서측 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,501,000원/㎡입니다.
- 규모. 다원리치타운 110세대, 사용승인일 2020.09.16입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위·이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기가 매수인에게 승계됩니다. 구분지상권의 내용·범위·존속기간을 별도등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 박세희가 건물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있으므로, 임차권 말소와 별개로 실제 인도 시점과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 면적 매칭 거래는 2건뿐이며, 최신 거래는 2024.09의 295,000,000원입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 236,000,000원은 최신 실거래의 80.0%이지만, 별도등기 부담을 반영하지 않은 단순 금액 비교입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·별도등기·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 ‘조건부’
이 물건은 표면만 보면 대항력 임차보증금 233,000,000원이 감정가와 거의 같아 매우 부담스러운 구조입니다. 하지만 특별매각조건으로 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 현재 최저가 236,000,000원은 최근 실거래 295,000,000원의 80.0%로 가격 차이도 있습니다.
다만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내면 안 됩니다. 대지권 목적 토지의 별도등기 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 별도등기 확인이 입찰의 최종 관문인 다세대 물건입니다. 가격은 검토할 만하지만, 별도등기 원문을 확인하기 전까지는 권리상 완전한 안전형으로 평가하기 어렵습니다.
