서울남부지방법원 2026타경3591. 화곡동 씨아트빌 3층 301호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김윤상이고 2023.06.05 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차인과 특별매각조건입니다. 임차권자 김용민은 건물 전부를 대상으로 보증금 340,000,000원, 전입·점유개시 2023.06.15로 등기돼 있습니다. 반면 말소기준권리는 2024.08.29 국의 압류라서 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다.
따라서 특별조건이 없다면 이 임차인은 대항력 있는 인수형으로 봐야 합니다. 현재 최저가 309,000,000원보다 보증금 340,000,000원이 크므로, 낙찰가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 김용민의 보증금 인수 위험을 실질 0원으로 해소하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.06.05 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2022.09.02 |
| 규모 | 지상 6층 건물 내 제3층 제301호 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.08.29 국의 압류입니다. 김용민의 전입·점유개시일은 2023.06.15이므로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다. 임차권등기는 2025.01.23 접수됐지만 등기 내용에는 임대차계약일자 2023.05.23·2023.06.10, 주민등록일자와 점유개시일자 2023.06.15, 확정일자 2023.05.30, 보증금 340,000,000원이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 보증기관 아님 |
② 시세 비교 — 특별조건 반영 후 실질취득 3.09억
씨아트빌의 비교 가능한 전용 약 29.75~29.99㎡ 거래는 12건이고, 평균 거래가는 346,500,000원입니다. 최저 거래는 315,000,000원, 최고 거래는 390,000,000원, 가장 최근 확인 거래는 2023.09 · 350,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액 309,000,000원은 최근 12건 평균의 89.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.07 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.06 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 29.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 29.84㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 평균 | 29.955㎡ | 12건 | 346,500,000원 |
가격만 놓고 보면 309,000,000원은 표본 평균 346,500,000원보다 낮고, 가장 낮은 거래가 315,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인 가능한 거래가 2023.06~2023.09에 집중돼 있어 매각기일인 2026.09.08과 시간 차가 큽니다. 최근 가격 추세 수치가 별도로 확인되지 않으므로, 89.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 임차인 김용민 보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 303,874,000원 |
| 미배당 | - | 36,126,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 규칙상 대항력 있는 김용민 보증금은 340,000,000원 인수 대상으로 표시되지만, 이 사건의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건의 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 규칙상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 309,000,000원 | 303,874,000원 | 36,126,000원 | 340,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 97,060,800원 | 340,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 145,808,640원 | 340,000,000원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 309,000,000원에서 247,200,000원, 197,760,000원으로 낮아져도 보증금 340,000,000원이 낙찰자의 실질부담을 지배하므로 단순한 유찰 할인에 의미가 없습니다. 하지만 이 사건은 그 보증금 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 있어 각 회차의 실제 부담 판단은 반드시 그 특별조건을 전제로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 까치산역(지하철 2·5호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2022.09.02, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 171.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 3,675,000원/㎡입니다.
- 단지규모. 씨아트빌은 18세대입니다. 비교 가능한 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. “미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소”가 매각조건으로 실제 적용되는지 원문을 기준으로 확인합니다.
- 임차권 말소 절차. 김용민의 임차권등기 말소가 매각 후 어떤 방식과 시점으로 진행되는지 확인합니다.
- 가격 비교 시점. 확인 거래가 2023.06~2023.09에 집중돼 있으므로 2026.09.08 입찰가격을 정할 때는 현 시점 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.06.13 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리관계를 확인합니다.
- 압류·조세. 말소기준권리는 2024.08.29 국의 압류입니다. 실제 배당과 조세 관계는 원본 배당요구·체납내역을 확인합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘대항력 3.40억’만 보고 끝내면 틀린다
김용민은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이고 보증금도 340,000,000원으로 현재 최저가 309,000,000원보다 큽니다. 여기까지만 보면 전형적인 고액 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙으면서 결론이 달라집니다. 이 조건이 적용되는 김용민 보증금의 실질 인수는 0원, 따라서 현재 실질취득은 309,000,000원입니다.
가격은 거래 12건 평균 346,500,000원의 89.2%이지만, 비교 거래가 2023년에 집중돼 있으므로 숫자 그대로 현재 할인율로 받아들이는 것은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 “낮은 최저가”가 아니라 특별매각조건이 실제로 임차보증금 인수 위험을 제거하는지 확인하는 것입니다. 권리 구조는 복잡하지만, 조건이 원문대로 이행된다면 주된 인수 위험은 해소됩니다.
