서울남부지방법원 2026타경3596. 양천구 신월동 ‘혜성오피스텔’ 5층 501호입니다. 감정 이용상태도 오피스텔이며, 대상 면적은 29.77㎡입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 상당히 위험해 보입니다. 임차인 이의열의 주민등록·점유개시가 2023.01.27이고 말소기준권리인 국의 압류는 2025.01.16이므로, 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금도 360,000,000원으로 현재 최저가 321,000,000원보다 큽니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 집행비용 5,294,000원을 먼저 공제한 뒤 이의열에게 315,706,000원이 배당되고, 보증금 중 44,294,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 사건의 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제5층 제501호 · 도로명 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 대상면적 29.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 제5층 제501호 · 사용승인 2022.08.04 |
| 소유자 | 김윤상 · 2022.12.07 매매 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이의열 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2023.01.27 | 2022.12.09 | 2025.02.17 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이의열은 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 2022.12.09와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 함께 있는 구조입니다. 을구 임차권등기는 2025.02.17 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 주민등록·점유개시일 2023.01.27입니다.
한편 2022.08.11 설정된 수협은행 근저당권 4,788,000,000원은 2023.01.27 일부포기로 말소돼 등기부상 이미 소멸한 권리입니다. 현재 말소기준은 2025.01.16 국의 압류이고, 이후의 임차권등기와 2026.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력에서 발생할 미배당 보증금 문제는 별개의 인수 쟁점인데, 이 부분을 이번 특별매각조건이 실질적으로 제거합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
혜성오피스텔은 총 10세대, 사용승인일은 2022.08.04입니다. 전체 12건 거래의 평균은 324,333,333원이지만 2022~2023년의 360,000,000원·370,000,000원·375,000,000원 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 299,000,000원 |
최신 거래는 2026.06 · 299,000,000원, 최근 12개월 평균도 299,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건을 반영한 실질취득가 321,000,000원은 최근 시세의 107.4%입니다. 즉 전체 평균 324,333,333원만 보면 비슷해 보이지만, 최신 거래를 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -9.2%의 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 이의열 보증금(우선변제) | 360,000,000원 | 315,706,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이의열 보증금의 미배당액은 44,294,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 매수인 인수 가능액으로 잡히는 금액이지만, 이 사건은 특별매각조건상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표의 44,294,000원은 특별조건이 없을 때의 룰상 미배당액을 확인하기 위한 수치입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별조건이 유지돼야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 321,000,000원 | 44,294,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 256,800,000원 | 107,595,200원 | 해당 임차인 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 205,440,000원 | 158,236,160원 | 해당 임차인 실질 0원 |
보증금이 매각가보다 큰 대항력 인수형에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 겉으로 보이는 최저가 할인효과가 상쇄됩니다. 실제 데이터도 유찰 시 룰상 인수액이 44,294,000원 → 107,595,200원 → 158,236,160원으로 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 해당 임차인의 반환청구권을 끊기 때문에, 그 조건이 동일하게 유지되는 회차라면 실질 인수는 0원입니다. 회차가 바뀔 경우에도 특별매각조건이 그대로 유지되는지는 새 매각물건명세서에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월5동주민센터 남측 인근. 오피스텔·다세대·다가구·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 사용승인 2022.08.04, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,535,000원/㎡, 토지면적 498.9㎡, 광대로한면에 접한 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·제3종 구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·건축선 등 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 오피스텔이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래가격은 299,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건”입니다. 입찰 당일 기준 매각물건명세서에 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 특별조건은 이의열 관련 인수위험을 해소하는 조건입니다. 현황조사와 현장점유를 대조해 다른 임차인·점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득가 321,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 299,000,000원의 107.4%입니다. 전체 평균 324,333,333원만 보고 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간보다 -9.2% 낮습니다. 과거 360,000,000원~375,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 10세대 규모, 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 재매각 시 매수층과 거래속도를 보수적으로 평가해야 합니다.
- 규제 원본 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한이 표시돼 있으므로 적용 대상과 현재 효력은 입찰 전 관할기관·원본 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 폭탄은 해체됐지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 본질은 명확합니다. 임차인 이의열은 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인이라 원칙적으로는 매우 까다로운 구조입니다. 현재 배당가정에서도 44,294,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 법원이 붙인 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 특별조건을 반영한 현재 실질취득가 321,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 299,000,000원의 107.4%이고, 최근 시장 추세도 -9.2%입니다. 총 10세대 소규모 오피스텔, 평균 유찰 2.7회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 특별조건 유지 여부와 최근 실거래 대비 응찰가격을 함께 봐야 합니다.
