서울서부지방법원 2025타경51578. 은평구 구산동 헤렌하우스 4층 401호, 전용 29.6㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사원앤탑으로 2018.10.10. 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 한규열의 선순위 주택임차권입니다. 한규열은 2022.02.22. 확정일자를 받고 2022.04.01. 전입·점유를 시작했으며, 2024.04.04. 보증금 189,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.07.21. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력 발생 시점은 말소기준보다 앞섭니다.
그렇다고 곧바로 189,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차 237,000,000원에서는 집행비용 4,118,000원을 제외한 뒤 임차인에게 보증금 189,000,000원 전액이 우선 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 미배당 보증금과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 더 중요한 안전장치는 매각물건명세서의 확약입니다. 유찰로 배당이 부족해져도 해당 임차인과 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.6㎡ · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2017.11.27 |
| 소유자 | 주식회사원앤탑 (2018.10.10. 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 213,686,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소
과거 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권은 2018.10.01. 이미 말소됐고, 2020.11.13. 주택도시보증공사가 설정한 545,000,000원의 가압류도 2020.11.25. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 핵심 선순위 권리는 한규열의 임차권입니다. 전입·점유 2022.04.01.이 말소기준 2025.07.21.보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한규열 | 주거 (임차권등기) | 189,000,000원 | 2022.04.01 | 2022.02.22 | 배당요구 有 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 한규열 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택임차권승계인 한국주택금융공사가 함께 기재돼 있지만, 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 237,000,000원은 최근 시세보다 높다
헤렌하우스는 18세대이며, 비교된 전용 29.6㎡대 최근 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 230,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 237,000,000원은 이 최근 시세의 103.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.6㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 29.85㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.6㎡ | 2건 | 230,000,000원 |
따라서 신건에서 237,000,000원에 취득하면 실질취득액도 237,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 선순위 임차권의 실질 인수가 확약으로 해소된다는 점은 권리 안전성에는 긍정적이지만, 그것만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 한규열 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 213,686,456원 | 43,882,000원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 169,804,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 한규열의 보증금 189,000,000원이 전액 배당되므로 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 213,686,456원 중 43,882,000원이 배당되고 169,804,456원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2017.11.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 5~6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,024,000원/㎡입니다.
- 환금성. 헤렌하우스는 18세대이고 최근 확인된 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회를 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당 확인. 신건 237,000,000원 가정에서는 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다.
- 유찰 회차 구분. 1회 유찰 시 룰상 인수액 2,854,400원, 2회 유찰 시 40,243,520원이 계산되지만, 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원보다 높으므로 신건 가격 가점은 주기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 매각조건이 존재하므로 실제 인도 상태와 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소돼도, 신건 가격은 남는다”
이 물건은 언뜻 보면 보증금 189,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 하지만 현재 신건에서는 보증금이 전액 배당되고, 유찰로 미배당이 생겨도 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 권리 리스크의 핵심은 상당 부분 정리돼 있습니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 230,000,000원의 103.0%입니다. 더구나 헤렌하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 따라서 현재 결론은 “확약으로 인수는 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없고, 가격 메리트는 유찰 이후의 매각가격과 확약 조건 유지 여부를 함께 확인하면서 판단해야 합니다.
