서울남부지방법원 2026타경3603. 강서구 염창동 루미온 102동 9층 904호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김윤상이며 2023.03.06. 매매를 원인으로 2023.03.31. 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 374,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차인이 있느냐”가 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다.
임차인 정미영의 전입·점유개시일은 2023.03.31., 확정일자는 2023.02.21.입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.08.05. 국의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 정미영은 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 매각이라면 보증금 전액을 배당받지 못한 부분은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 이번에는 그 일반원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 일반 계산상 미배당액은 존재하지만, 특별매각조건에 의해 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제904호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층 / 지상10층 · 사용승인일 2022.01.11. |
| 소유자 | 김윤상 · 거래가액 374,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2022.02.25. 설정됐던 대아신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.08.05. 국의 압류입니다. 이후 2025.08.04. 주택도시보증공사 가압류와 2026.02.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 2025.02.10. 등기된 정미영의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일은 2023.02.20., 확정일자는 2023.02.21., 전입·점유개시는 2023.03.31.로 말소기준권리인 2024.08.05. 압류보다 앞섭니다. 따라서 실제 권리순위 판단은 임차권등기일만 보고 할 수 없고, 전입·점유와 확정일자를 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 일반 인수형이지만 특별조건으로 해소
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 369,000,000원 | 2023.03.31. / 2023.02.21. | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 358,000,000원이고 신건 최저매각가도 358,000,000원입니다. 소유권 취득 당시 등기부 거래가액은 374,000,000원이지만, 현재 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래· 최근 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 358,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 1. 임차인 정미영 보증금 | 369,000,000원 | 352,188,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 16,812,000원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물의 9층이며 사용승인일은 2022.01.11.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공시지가 5,515,000원/㎡, 사다리형 평지이며 서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 좌우합니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가·잔금납부 이후 실제로 어떻게 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 정미영 임차권의 말소가 특별매각조건에 포함돼 있으므로 말소 이행 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31. 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매매수 후 효력과 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 말소기준권리가 국의 압류인 사건이므로 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 배당·조세 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 없어 신건 358,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 특별매각조건
표면적으로는 보증금 369,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 가격 358,000,000원에서 일반 계산상 16,812,000원의 미배당 보증금이 남는 인수형 구조입니다. 이 숫자만 보면 낙찰자가 부담할 위험이 분명해 보입니다.
하지만 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 한 조건입니다. 따라서 정미영 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 핵심 위험은 조건부로 해소돼 있지만, 최근 실거래 자료가 없어 358,000,000원이 가격적으로 매력적인지는 별도 검증이 필요합니다. 이 물건은 “대항력 임차인이 있다”는 사실만 보고 포기할 사건도, “인수가 0원이 됐다”는 사실만 보고 신건에 바로 응찰할 사건도 아닙니다.
