서울남부지방법원 2026타경3618. 강서구 등촌동 명품준펠리체 5층 501호입니다. 사건상 용도는 창고로 기재되어 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택, 토지 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 본건은 5층에 위치하고 사용승인일은 2015.10.29입니다.

이 물건의 승부처는 일반적인 “대항력 임차인 보증금 인수” 공식만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차인 이수경은 2021.11.02 전입했고, 임차권등기는 2024.09.05 접수됐습니다. 말소기준으로 산정된 2025.05.13 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 하지만 매각물건명세서에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별조건이 핵심

말소기준으로 산정된 권리는 2025.05.13 김포세무서장의 압류입니다. 그보다 앞서 이수경의 전입이 2021.11.02에 이뤄졌고, 임차권등기는 2024.09.05에 접수됐습니다. 등기부의 임차보증금은 286,000,000원이며 전부에 대한 임차권입니다. 2021.08.26 임대차계약에 273,000,000원, 2021.08.31 확정일자가 있고, 2022.09.22 보증금 13,000,000원을 증액해 2022.09.29 확정일자를 받았습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이수경은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 합산할 중복 신고는 없습니다. 특별매각조건의 포기·말소 조건은 이수경 관련 인수에 적용해 실질 0원으로 반영합니다. 이 특별조건 밖의 별도 임차인 인수위험은 현재 확인된 임차인 내역에는 없습니다.

② 시세 비교 — 특별조건으로 인수는 없어도 현재 가격은 높다

명품준펠리체의 확인된 거래는 총 4건이고, 최근 12개월 평균은 242,000,000원, 최신 거래는 2024.12의 250,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 291,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.2%입니다. 전체 평균 237,750,000원 대비 지표는 122.4%지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

다만 대상 면적은 36.87㎡이고 위 거래 표본은 29.99㎡와 27.27㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고지표로 봐야 합니다. 그 점을 감안해도 현재 실질취득 291,000,000원이 최근 거래지표보다 낮은 가격은 아니므로 “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거는 없습니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 7.6%로 상승 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 286,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자의 미배당액은 285,874,000원입니다. 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 조건입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 등촌역(지하철9호선) 남서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 등촌역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 본건은 5층입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 7m 내외, 서측 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방, 소로각지이며 공시지가는 4,626,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성 참고. 명품준펠리체는 15세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 대상 면적 36.87㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도는 제한적입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 핵심입니다.
• 임차권 말소 확인. 이수경의 임차권등기는 말소기준보다 선순위입니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기가 남아 있으므로 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 실질 인수 0원이어도 현재 실질취득은 291,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 120.2%이므로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
• 비교면적 주의. 대상 면적 36.87㎡와 확인 거래 29.99㎡·27.27㎡가 일치하지 않습니다. 거래가를 동일면적 시세처럼 단순 적용하면 안 됩니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 4,874,000원, 임차인 286,000,000원, 주택도시보증공사 126,000원 기준입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건은 겉으로 보면 보증금 286,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이수경 관련 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다. 권리분석의 가장 큰 고비는 이 조건으로 상당 부분 해소됩니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재 실질취득 291,000,000원은 최근 12개월 평균 242,000,000원의 120.2%이고 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 게다가 비교 거래의 면적도 대상 36.87㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기까지 별도 확인해야 합니다. 결론은 “주된 임차인 인수는 특별조건으로 해소, 신건 가격은 보수적으로, 민간임대주택등기는 추가 확인”입니다.