서울서부지방법원 2025타경51602. 은평구 갈현동 해피리움 5층 501호, 전용 25.39㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2024년 2월 등기된 정강의 주택임차권 190,000,000원입니다. 말소기준은 2025.06.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이어서 이 임차권은 그보다 앞선 선순위 권리입니다. 원칙적인 권리순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 매각물건명세서 비고에서 정강과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

다만 이 확약은 정강 및 명세서상 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 조건입니다. 별도 임차인 안채빈에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 안채빈은 2025.06.24. 전입으로 말소기준 2025.06.20.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 별도 승계금액이 잡히지 않지만, 입찰 전 명세서 원본에서 보증금·배당관계를 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 조건부 실질 인수 0원

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 정강의 룰상 선순위 인수 가능성은 존재하지만, 매각물건명세서상 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 정강 및 명세서상 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 것으로, 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.

주택도시보증공사는 명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 적시돼 있으며, 실제 거주 임차인 수에 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 안채빈·정강 2명입니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 달라진다

* 룰상 인수액은 배당모형상 정강의 미배당 보증금에서 발생하는 금액입니다. 다만 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 정강 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.01억’을 본다

현재 회차에서는 정강 보증금 190,000,000원이 매각대금에서 전액 우선변제되고, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 비교 기준은 실질취득 201,000,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득가인 201,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 190,000,000원의 105.8%입니다. 최신 거래도 2022.02. 190,000,000원으로 동일합니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최근 시세지표 이상입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

현재 회차에서는 정강 보증금 190,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 190,000,000원 중 예상배당은 7,386,000원이며 미배당 182,614,000원이 발생하지만, 이 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선정중학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·다가구주택·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2014.12.08. 사용승인. 5층 건물의 5층 501호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 6미터 포장도로, 북측 약 6미터 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 3,105,000원/㎡. 토지면적 346.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 13세대 소규모 다세대이며 동일 면적 거래 표본이 1건입니다. 아파트처럼 풍부한 비교거래를 기대하기 어려워 매도 시 가격 검증과 매수층 확보가 상대적으로 불리할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 정강 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 원본에 그대로 기재돼 있는지 확인하세요.
• 조건 이행 방식 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 서류로 처리되는지 법원 기록에서 확인해야 합니다. 이 부분이 실질 인수 0원 판단의 전제입니다.
• 안채빈 별도 확인. 2025.06.24. 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있지만 보증금은 미상입니다. 정강의 확약이 안채빈에게 적용되는 것은 아니므로 점유·배당요구·보증금 자료를 별도로 대조하세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 201,000,000원은 최근 시세지표 190,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 해석하면 안 됩니다.
• 거래 표본 부족. 동일 전용면적 실거래가 1건뿐이고 최신 거래가 2022.02입니다. 인근 유사 다세대의 실제 매매 가능 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 점유·명도. 임차인 2명이 확인됩니다. 권리 인수와 별개로 실제 인도·점유이전 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비·세금·현황 확인. 미납 관리비, 조세 배당, 실제 내부상태와 공부 현황을 입찰 전 원본 자료와 현장에서 확인하세요.

맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘105.8%’

이 물건은 선순위 주택임차권 190,000,000원이 있어 겉으로는 인수형처럼 보이지만, 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 정강 관련 실질 인수는 0원으로 평가됩니다. 현재 회차에서는 정강 보증금도 전액 배당됩니다.

하지만 권리가 풀렸다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 신건 실질취득 201,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 및 최신 거래 190,000,000원보다 높아 105.8%입니다. 게다가 13세대 다세대, 거래 표본 1건이라는 환금성·시세검증 한계도 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보류”입니다. 확약 조건의 실제 이행을 확인하지 않은 채 권리상 안전하다고 단정해서도 안 되고, 최저가 201,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.