서울남부지방법원 2026타경3634. 서울 양천구 신정동 ‘선영하우스’ 2층 201호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김봉숙이며 2020.12.21. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다. 수협은행 근저당 2,760,000,000원은 2020.12.03. 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2022.09.30. 종로세무서의 압류입니다.
박현지는 2022.06.10. 주민등록과 점유를 시작해 말소기준인 2022.09.30.보다 빠릅니다. 따라서 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있고, 임차보증금은 288,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인이 실제 떠안을 보증금은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.91㎡ · 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 내 제2층 · 사용승인일 2020.05.25 |
| 소유자 | 김봉숙 (2020.12.21. 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별조건이 핵심
수협은행 근저당은 2020.12.03. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 박현지가 2022.06.10. 전입·점유했고, 2022.09.30. 국의 압류가 말소기준이 됩니다. 따라서 박현지의 점유·전입은 말소기준보다 앞서 대항력 있음입니다. 2024.06.14.에는 임차보증금 288,000,000원의 주택임차권등기도 설정됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박현지 | 건물의 전부 | 288,000,000원 | 2022.06.10 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
* 배당·인수 산정 데이터상 매수인 인수액은 288,000,000원이나, 특별매각조건의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮아 보이지만 최신 거래보다 높다
선영하우스의 제공된 실거래 표본은 6건이며 모두 2021.07 거래입니다. 평균 거래가는 371,000,000원, 최저 285,000,000원, 최고 395,000,000원입니다. 현재 최저매각가 305,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 371,000,000원의 82.2%로 계산돼 있지만, 최신 거래로 표시된 285,000,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 할인율 하나만으로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.64㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 29.64㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 30.0㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 28.75㎡ | 5 | 381,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 371,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 임차인 박현지 보증금 | 288,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,930,000원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차인 박현지의 보증금 288,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 다만 본 리포트의 실질취득 계산은 특별매각조건을 우선 적용해 인수 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,000,000원 | 288,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 48,216,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 96,332,800원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정역(5호선) 북측 인근이며 주변에 학교, 소규모 아파트단지, 공원, 단독주택·다세대주택, 주상용건물 및 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측으로 도보 약 10분 거리에 신정역(5호선)이 있으며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.05.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 314.7㎡, 공시지가 4,751,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역이 있으며 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 규모. 선영하우스는 16세대이며 대상 전용면적은 29.91㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 박현지 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는지, 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2022.06.10.은 말소기준 2022.09.30.보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 288,000,000원 인수 가능성이 있는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 시세 표본의 시점. 제공된 거래 6건이 모두 2021.07입니다. 현재 입찰가 판단 전에 현시점 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래 285,000,000원은 현재 최저가 305,000,000원보다 낮습니다. 평균 371,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 유찰 가능성. 관련 경매 평균 유찰 횟수가 4.4회이므로 신건에서의 경쟁 강도와 가격 메리트를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2024.05.23. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2025.03.31. 공매공고등기가 말소됐습니다. 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.88억 인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 대항력 임차인 박현지의 보증금 288,000,000원이 가장 큰 위험입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 이 금액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 신건에서의 실질취득은 최저매각가와 같은 305,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 실거래 평균 371,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 모두 2021.07이고 최신 거래 285,000,000원보다는 높습니다. 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 통과 가능, 가격은 신건에서 보수적 판단입니다.
