서울남부지방법원 2026타경3638. 서울 강서구 화곡동 감성타운 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김남희이고, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 202,800,000원입니다. 등기만 보면 핵심은 2024.10.21. 등기된 안현찬의 주택임차권입니다. 전입일은 2017.04.14., 보증금은 202,800,000원으로, 2025.05.13. 압류보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득비용이 다시 올라가는 것이 핵심 위험입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건에서 채권자가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 따라서 배당표상 원칙적 인수액 202,800,000원과 달리, 이번 매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-22 감성타운 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 43-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2016.04.27. |
| 소유자 | 김남희 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
2016.05.12. 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매에서 인수 여부를 판단할 권리가 아닙니다. 현재 계산된 말소기준은 2025.05.13. 김포세무서 압류입니다. 이에 앞선 2024.10.21. 안현찬 임차권은 전입일 2017.04.14.로 대항력이 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 2024.12.24.의 4-2 등기는 새로운 임차인이 아니라 같은 임차권의 경정등기이므로 실제 임차인은 안현찬 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현찬 | 전부 · 주거(임차권등기) | 202,800,000원 | 2017.04.14. | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 233,000,000원은 최근 시세보다 높다
비교 실거래 자료의 단지명은 정감타운, 대상면적은 29.96㎡이며 면적 매칭으로 분류되어 있습니다. 최근 거래 3건의 평균은 198,000,000원, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 196,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.8㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2026.05 | 27.8㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 27.8㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.96㎡ | 2건 | 196,500,000원 |
최저매각가 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%입니다. 최신 거래 193,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -2.2%로 내려가는 방향입니다. 전체 평균 198,000,000원보다도 최저가가 높기 때문에 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 임차인 안현찬 보증금 | 202,800,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,138,000원 |
배당계산 원표에서는 안현찬 보증금 202,800,000원을 대항력 임차권의 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 본 권리분석에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 ‘보증금 바닥’이 생기지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 233,000,000원 | 202,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 19,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 56,567,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 서측 인근으로 다세대, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제302호이며 사용승인일은 2016.04.27.입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,878,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 비교 단지 정감타운은 17세대, 사용승인일 2016.04.27.이며 최근 실거래 표본은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 233,000,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원의 118.6%입니다. 권리안전성과 가격메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -2.2%이므로 과거 전체 평균 198,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.12.24.의 4-2 등기는 동일 임차권의 계약일·점유개시일·확정일자 경정입니다.
- 유찰 회차 검토. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회이며, 시나리오상 1회 유찰가는 186,400,000원, 2회 유찰가는 149,120,000원입니다.
맺으며 — “권리위험은 확약으로 해소, 가격은 신건에서 보류”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 202,800,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 부담스러운 물건입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 매수인의 실질 인수위험은 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 가장 큰 위험요인은 사실상 해소된 셈입니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원의 118.6%이고, 최신 거래 193,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -2.2%입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건의 매력은 선순위 임차권 자체가 아니라, 그 위험을 제거하는 특별매각조건과 이후 유찰 가격의 조합에서 판단해야 합니다.
