서울남부지방법원 2026타경3652. 금천구 독산동 가산로3길 41에 위치한 제7층 제702호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이원열로, 2022.02.21 매매를 원인으로 2022.02.23 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다.
권리분석의 승부처는 근저당이 아니라 한지수의 주택임차권입니다. 한지수는 확정일자 2022.02.07, 주민등록·점유개시 2022.02.23이고, 2024.03.12 보증금 235,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 데이터상 말소기준인 2026.02.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
통상 이런 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 집행비용 4,118,000원을 먼저 공제한 뒤 한지수에게 232,882,000원이 배당되어 2,118,000원이 부족합니다. 그러나 이번 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어, 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제7층 제702호 · 서울특별시 금천구 가산로3길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호 · 사용승인일 2022.01.26 |
| 소유자 | 이원열 · 2022.02.21 매매 · 거래가액 240,000,000원 · 2022.02.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 임대 관련 등기 | 2022.02.23 민간임대주택등기 · 2024.03.12 한지수 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특매조건이 반전 포인트
이 사건의 권리순서는 단순하지 않습니다. 한지수의 주민등록·점유개시는 2022.02.23이고 확정일자는 2022.02.07입니다. 주택임차권등기는 2024.03.12에 이뤄졌으며, 데이터상 말소기준으로 계산된 2026.02.10 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 따라서 권리 자체만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차인이 맞습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 한지수는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니며, 보증금 235,000,000원을 별도의 보증금과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있습니다.
② 회차별 구조 — 유찰되면 룰상 미배당은 커지지만 실질 인수는 0원
대항력 임차인 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커지고, 그 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 이 사건의 시나리오도 특매조건을 배제한 계산상으로는 현재 회차 2,118,000원, 1회 유찰 시 48,854,400원, 2회 유찰 시 86,243,520원의 매수인 인수액이 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특매조건 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 237,000,000원 | 2,118,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 189,600,000원 | 48,854,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 151,680,000원 | 86,243,520원 | 실질 인수 0원 |
즉 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않지만, 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 그 조건이 이행되는 한 한지수에 대한 실질 인수는 회차와 관계없이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 237,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 한지수 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 한지수 보증금 중 2,118,000원이 미배당되어 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 사건으로 접근해야 합니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호이며, 사용승인일은 2022.01.26입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 접하고 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현 거주인의 부재·폐문으로 내부구조·이용상황·확장·인테리어 여부는 외부관찰·탐문과 건축물 자료 등을 토대로 판단됐고, 실제 상태와 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 한지수의 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문으로 임대관계가 확인되지 않았으므로 한지수 외의 실제 점유자가 있는지 현장을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.23 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격과 권리를 분리. 현재 최저가는 감정가와 같은 237,000,000원입니다. 실질 인수 0원이라는 권리상 장점만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 계산에서는 집행비용 4,118,000원, 한지수 배당 232,882,000원, 미배당 2,118,000원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 맞지만, 이번 매각의 실질 인수는 0원”
이 사건은 권리표만 보면 긴장해야 하는 물건입니다. 한지수는 보증금 235,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.02.23, 확정일자 2022.02.07을 갖춘 대항력 임차인이고, 2024.03.12 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차 배당만 계산하면 2,118,000원이 남아 매수인 인수 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건을 적용하면 한지수에 대한 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득도 최저가와 같은 237,000,000원으로 정리됩니다. 유찰 시 룰상 미배당액이 커지더라도 이 임차인 건에 대한 실질 인수액은 같은 조건 아래 0원입니다.
다만 이 결론을 “권리가 완전히 단순하다”로 확대해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 현 거주인 부재와 폐문으로 실제 임대관계가 현장에서 확인되지 않았고, 2022.02.23 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 특별매각조건의 적용범위·임차권등기 말소·별도 점유자 존재 여부를 확인하는 것이 마지막 체크포인트입니다. 대항력은 존재하지만 주된 인수는 특매조건으로 해소되는 사건 — 이것이 서울남부지방법원 2026타경3652의 핵심입니다.
