서울남부지방법원 2026타경3660. 강서구 화곡동 이스턴빌 제2층 제201호, 전용면적 비교대상 기준 대상 면적은 42.56㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박상근이며 2021년 4월 19일 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득해 2021년 5월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 2021년 5월 7일 전입·점유개시를 마친 현정석의 주택임차권입니다. 보증금은 275,000,000원, 확정일자는 2021년 3월 8일, 임차권등기는 2023년 6월 7일입니다.
등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2026년 2월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일은 이보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 통상적인 대항력 인수 계산과 달리 실질 인수액을 0원으로 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-584 이스턴빌 제2층 제201호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로5길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 42.56㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 제2층 제201호 · 사용승인 2014.07.08 |
| 소유자 | 박상근 · 2021.04.19 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 해소한다
과거 우리은행 근저당권 두 건은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 현정석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 6일, 확정일자는 2021년 3월 8일, 전입 및 점유개시는 2021년 5월 7일이며 보증금은 275,000,000원입니다. 2026년 2월 10일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현정석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.07 | 2021.03.08 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현정석은 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 배당요구도 이뤄진 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 285,000,000원은 최근 거래보다 높다
이스턴빌(24-584)의 확인된 실거래는 2건입니다. 다만 거래 표본의 전용면적은 47.61㎡이고 대상 물건의 비교 면적은 42.56㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 비교는 총액 기준 참고치로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.61㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.08 | 47.61㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.61㎡ | 2건 | 266,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.61㎡ | 1건 | 269,000,000원 |
가격 판단에서는 오래된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 269,000,000원이고, 신건 최저가 285,000,000원은 이보다 16,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 105.9%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 1.9% 높은 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 현정석 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 5,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 285,000,000원 가정에서는 집행비용 4,790,000원, 현정석 보증금 275,000,000원, 주택도시보증공사 5,210,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 측 미배당액은 269,790,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 화곡역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2014.07.08입니다. 위생·급배수·난방시설, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상 토지는 2필 일단의 대체로 사다리형이며, 서측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 202.0㎡, 공시지가는 3,582,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 이스턴빌은 12세대이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 현정석은 2021.05.07 전입으로 2026.02.10 말소기준보다 빠릅니다. 특별매각조건을 제외하면 인수형 임차권이 될 수 있는 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
- 신건 고가 주의. 현재 최저가 285,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 269,000,000원을 웃돕니다.
- 면적 불일치. 확인된 실거래는 47.61㎡, 대상 비교 면적은 42.56㎡로 일치하지 않습니다. 단순 총액 비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원입니다. 각 회차에서도 특별매각조건의 유지 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다. 인도·명도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서가 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 신건 최저가 285,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 269,000,000원의 105.9%입니다. 비교 거래 면적도 47.61㎡로 대상의 42.56㎡와 일치하지 않아, 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 더욱 부족합니다. 권리 리스크는 특별조건으로 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건은 특별매각조건이 끝까지 유지되는지를 확인하면서 유찰 이후 가격을 다시 평가하는 접근이 적절합니다.
