서울남부지방법원 2026타경3680. 영등포구 양평동6가 엠케이빌딩2 제9층 제902호 오피스텔입니다. 소유자 김보배는 2022년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했고, 2022년 8월 4일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 임차권자 윤미례입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022년 8월 4일이고 보증금은 360,000,000원입니다. 2024년 5월 3일 임차권등기까지 마쳤기 때문에 일반적인 배당 구조만 놓고 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차에서 윤미례에게 계산되는 배당 부족분 35,420,000원은 룰상 인수액으로 산출되지만, 실질적으로는 0원*으로 처리합니다. 다만 이 조건은 윤미례 관련 권리에만 적용되는 것으로 보며, 별도 점유자 황석윤의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 그 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제9층 제902호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 양평로30나길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정 이용상태 공동주택 · 제13층 건물 내 제9층 제902호 |
| 소유자 | 김보배 (2022.07.20. 매매 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 경매개시결정은 후순위
등기부상 임차권은 2024.05.03. 접수됐고, 그 기초가 되는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.08.04.입니다. 반면 강제경매개시결정은 2026.02.11.입니다. 따라서 윤미례 임차권은 경매개시결정보다 앞선 권리로, 일반적인 계산에서는 매각대금으로 전액 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 윤미례 부분의 실질 승계는 0원*으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤미례 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.04 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
| 황석윤 | 미상 | 2025.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교 거래는 2022년
MK유앤미2 비교 실거래는 총 4건이며 금액은 350,000,000원~380,000,000원, 평균은 363,250,000원입니다. 현재 최저가이자 윤미례 특별조건을 반영한 실질취득 기준 금액 330,000,000원은 이 평균의 90.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 27.13㎡ | 4 | 368,000,000원 |
| 2022.08 | 26.3㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2022.02 | 26.28㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 24.79㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 363,250,000원 |
표면적으로는 330,000,000원이 비교 실거래 최저 350,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022년 2월~11월에 집중돼 있어, 2026년 9월 입찰가를 결정할 때 이를 곧바로 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 90.8%라는 비율만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다. 특히 황석윤의 보증금이 미상인 이상, 현재 330,000,000원을 최종 실질취득액으로 확정해 보는 것도 보수적이지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 윤미례 보증금 | 360,000,000원 | 324,580,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 윤미례의 미배당액은 35,420,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 금액은 매수인 실질 인수에서 0원*으로 처리합니다. 황석윤의 보증금은 미상이라 별도 금액 계산에 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 윤미례 부족분은 커져도 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 윤미례 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 330,000,000원 | 35,420,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 100,496,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 152,556,800원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 윤미례 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건 때문에 윤미례 부분에 한해서 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 유찰 시 계산상 인수액은 35,420,000원 → 100,496,000원 → 152,556,800원으로 늘지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 전제에서는 윤미례의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 황석윤의 미상 임차관계는 이 시나리오 밖에 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선유도역(지하철 9호선) 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 선유도역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 902호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태는 공동주택으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,779,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. MK유앤미2는 총 16세대, 사용승인일은 2021.12.23입니다. 비교 실거래는 4건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 윤미례의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 황석윤 임차관계 확인. 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수금액이 존재하는지 확인하기 전에는 인수 0원 물건으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 기준 보수화. 3.30억은 비교 실거래 평균 3.6325억의 90.8%지만 비교 거래가 2022년에 집중돼 있습니다. 현재 시세 확인 없이 과거 평균만으로 싸다고 단정하지 마세요.
- 임차권 명도. 윤미례 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 별도 점유자 황석윤의 현황은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 하지만 완전한 인수 0원은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 윤미례는 보증금 360,000,000원의 선순위 대항력 임차권자라 일반적인 계산이라면 현재 회차에서 35,420,000원을 매수인이 이어받는 구조입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 그 미배당 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 윤미례 부분은 실질 인수 0원*입니다.
문제는 별도 점유자 황석윤입니다. 전입일은 2025.09.05.로 확인되지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 남습니다. 가격만 보면 현재 3.30억은 비교 실거래 평균 3.6325억의 90.8%이지만, 실거래가 2022년 자료에 머물러 있어 현재 시세 메리트를 강하게 인정하기 어렵습니다. 결론은 윤미례 권리는 특별조건으로 정리되지만, 황석윤 확인 전까지는 ‘완전한 인수 0원’으로 보면 안 되는 물건입니다.
