서울남부지방법원 2026타경3686. 서울 강서구 화곡동 나인스퀘어 7층 702호로, 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 홍은기는 2022.10.13. 매매를 원인으로 2022.11.11. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 강제경매가 이어졌습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 345,000,000원이 감정가보다 크다”는 점이 아닙니다. 이성준은 2022.11.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.14., 임차권등기는 2024.07.11.입니다. 계산상 말소기준인 2026.02.11. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매우 강한 임차권 위험이지만, 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 걸고 있습니다. 따라서 이성준 건만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 실질 보증금은 0원으로 봐야 합니다.

문제는 별도의 점유자 최신영입니다. 전입일은 2024.12.02.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이성준에게 적용되는 특별매각조건이 최신영에게까지 확장된다고 볼 근거도 없으므로, 이 부분은 별도 인수위험으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 특별조건이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이 사건에는 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 보증기관 임차인이 없으므로, 표에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 그중 이성준의 위험은 특별매각조건으로 금액이 확정적으로 정리되지만, 최신영은 금액 자체가 확인되지 않아 별도 실사 대상입니다.

③ 가격 판단 — 신건 342,000,000원, 시세 할인 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 342,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격으로 현재 시세를 검증할 수 있는 수치는 확인되지 않으므로, 이 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

등기에는 이 호실의 2022년 거래가액 350,000,000원이 나타나지만 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래자료가 아닙니다. 따라서 감정가 342,000,000원과 2022년 거래가만 비교해 가격 점수를 높이는 방식은 피해야 합니다. 특히 최신영의 보증금이 미상인 만큼, 실제 취득비용은 최저가 342,000,000원에 미상 인수위험이 더해질 가능성을 열어둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)

이성준 보증금의 계산상 미배당은 8,588,000원이지만 특별매각조건에 따라 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 최신영의 미상 보증금 문제를 해소하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 등기상 추가 확인사항

• 민간임대주택등기. 2022.11.11. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 현재 등록 효력과 처리관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 기존 신탁. 2021.10.18. 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2022.11.11. 말소된 이력이 있습니다.
• 후순위 압류. 국민건강보험공단 압류는 2026.02.25. 접수되어 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 임차권등기. 이성준 임차권등기는 2024.07.11. 접수되어 말소기준보다 앞서지만, 특별매각조건에서 임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층 702호입니다.
• 주위환경. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 172.0㎡이며 공시지가는 4,848,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신영 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금·계약관계·실제 점유상태를 확인해 대항력 및 승계금액을 확정해야 합니다.
• 특별매각조건 원문 확인. 이성준 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가는 342,000,000원이지만 최근 실거래 기준으로 할인 여부를 검증할 수 없고 최신영 인수위험도 미상입니다. 최저가가 곧 실질취득가라고 전제하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 기재의 민간임대주택 등록 상태와 매각 후 행정·등기 처리관계를 확인하세요.
• 명도 범위 확인. 임차인·점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 범위를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 대조하세요.

맺으며 — “주된 3.45억 인수는 해소, 미상 점유는 남는다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 345,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 342,000,000원보다 커 보이는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 이성준에게 336,412,000원만 배당돼 8,588,000원이 남습니다. 하지만 특별매각조건에서 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에 이성준 관련 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 전체 권리가 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 최신영은 2024.12.02. 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상으로, 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 사람에게는 이성준의 포기·말소 조건이 적용된다는 근거가 없습니다. 또한 현재 가격을 최근 시세와 검증할 수 있는 거래 수치가 없어 신건 342,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 주된 임차권은 해소됐지만, 확약 밖 임차인 리스크 때문에 권리분석은 아직 끝나지 않은 물건입니다.