서울남부지방법원 2026타경3696. 마곡동 마곡시티빌 제6층 제601호, 전용 29.36㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박일성은 2022.03.10. 매매를 원인으로 거래가 357,000,000원에 취득했고, 2022.03.11. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.06.28. 계양세무서장의 압류입니다. 이후 2024.02.23. 손아름 명의 주택임차권, 2025.12.24. 부천세무서장 압류, 2026.02.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 “임차권 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 손아름은 전입·점유를 2022.02.18.에 시작해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 357,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 이 사건에서는 그 위험을 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 직접 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3696 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.36㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.10. 매매 · 거래가 357,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.09.06. |
| 규모 | 마곡시티빌 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력’보다 특별매각조건
말소기준은 2023.06.28. 압류입니다. 손아름의 주택임차권등기 자체는 2024.02.23. 접수됐지만, 임대차계약·전입·점유 시점은 그보다 빠릅니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.02.18.이고 보증금은 357,000,000원이므로 손아름은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손아름 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18. | 357,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
| 전효진 | 미상 | 2025.02.24. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
전효진은 2025.02.24. 전입으로 말소기준권리인 2023.06.28. 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 명도 과정에서는 점유관계와 임대차 내용을 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조할 필요가 있습니다. 손아름에게 적용되는 특별매각조건은 손아름 관련 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 조건이며, 다른 점유자의 사실관계까지 대신 확정해 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.61억은 최근 평균의 104.1%
마곡시티빌 전용 29㎡ 안팎 거래는 총 11건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 346,727,272원이고, 현재 최저가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득금액 361,000,000원은 그 평균의 104.1%입니다. 따라서 신건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 26.44㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.03 | 29.36㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.88㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.02 | 28.88㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2022.01 | 28.88㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2021.12 | 29.75㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 5 | 362,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.11 | 29.63㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 346,727,272원 |
더 눈에 띄는 것은 최신 거래입니다. 제공된 최신 실거래는 2022.10. 198,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 거래 시점이 오래돼 현재 시세를 하나의 거래만으로 단정할 수는 없지만, 적어도 361,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준으로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 손아름 임차보증금 | 357,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 355,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 주택도시보증공사 청구 357,000,000원 중 355,146,000원이 배당되고 1,854,000원이 미배당됩니다. 손아름 보증금은 일반 권리관계만 보면 매수인 인수 위험액 357,000,000원으로 계산되지만, 이 사건의 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 마곡나루역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2021.09.06.입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 287.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 남측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 3,756,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마곡시티빌은 16세대 규모 다세대로, 확인된 거래는 11건입니다. 현재 판단에서는 권리보다 실거래 가격대와 거래 시점을 더 엄격히 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 손아름의 대항력 있는 보증금 357,000,000원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거이므로, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 전효진 점유관계 확인. 전입은 2025.02.24.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.11. 민간임대주택 등록 관련 등기가 기재돼 있으므로 최종 등기 및 매각조건에서 처리 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 361,000,000원은 최근 12개월 평균 346,727,272원의 104.1%입니다. 권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 288,800,000원, 2회 유찰 231,040,000원 시나리오와 최신 실거래 198,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 3.57억”이 아니라 “특별조건 반영 실질 0원”, 그래도 가격은 보류
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 손아름의 보증금 357,000,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르기 때문에 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 가능성을 가장 먼저 봐야 합니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 주된 인수액은 실질 0원이고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 361,000,000원입니다.
문제는 그 다음입니다. 361,000,000원은 최근 12개월 평균 346,727,272원의 104.1%이고, 제공된 최신 거래 198,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리 리스크는 특별조건으로 낮아졌지만 신건 가격 메리트는 없다는 결론입니다. 이 물건의 승부처는 대항력 임차인을 단순히 겁내는 것이 아니라 특별매각조건이 실제로 유지되는지 확인하고, 그 다음에 실거래 대비 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.
