서울남부지방법원 2026타경3715. 양천구 신월동 우영채움빌 6층 603호, 전용 27.02㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조환성은 2022년 4월 19일 매매를 원인으로 거래가액 359,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등기도 설정됐습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023년 2월 15일 강서세무서장의 압류입니다. 이후 세무서 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서보다 먼저 들어온 임차인입니다. 주상백은 2022년 5월 6일 전입·점유, 확정일자는 2022년 4월 21일로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 359,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 매각대금에서 다 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 203,000,000원 가정 배당표의 계산상 미배당액이 159,642,000원인 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다

말소기준은 2023년 2월 15일 국세 압류입니다. 등기부상의 주택임차권등기는 2023년 6월 16일로 말소기준보다 뒤지만, 주상백의 실제 전입·점유는 2022년 5월 6일로 더 빠릅니다. 따라서 등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 사건이 아닙니다. 다만 이번에는 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 일반적인 대항력 임차인 경매와 결론이 달라집니다.

② 임차인 — 3명, 주상백이 핵심

김규나와 이광근은 각각 2025년 2월 11일, 2025년 10월 28일 전입으로 말소기준인 2023년 2월 15일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 상황은 별도로 확인해야 합니다. 주상백은 확정일자와 배당요구가 모두 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 2.03억은 최신 거래의 78.4%, 그러나 하락폭이 크다

우영채움빌은 총 15세대, 사용승인일은 2022.03.23입니다. 확인된 거래는 전용 27.02~28.34㎡에서 5건입니다. 2022년에는 359,000,000원 거래가 반복됐지만 최신 거래는 2025년 1월 259,000,000원으로 내려왔습니다.

전체 평균 339,000,000원만 보면 최저가 203,000,000원이 크게 싸 보이지만, 이 평균에는 2022년의 359,000,000원 거래가 네 건 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래는 259,000,000원이고, 최저가는 그 금액의 78.4%입니다. 동시에 최근 가격 흐름은 과거보다 -27.9%로 하락했습니다. 즉 2.03억이 최신 확인거래보다는 낮지만, 하락장이 이미 크게 진행된 소규모 다세대라는 점을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 주상백 보증금 중 159,642,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건의 이행을 전제로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차가 내려가도 보증금 계산은 이렇게 움직인다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 주상백 보증금의 미배당액이 커져 단순히 최저가만 낮아지는 효과를 누릴 수 없는 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 포기시키는 조건이 있어 결론이 달라집니다. 따라서 “대항력 임차인인데 왜 인수가 0원인가”에 대한 답은 특별매각조건 하나입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월IC 북동측 인근이며 주거용·상업용 건물이 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량진입 가능, 북동측 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통정도입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 603호. 엘리베이터·위생·급배수·소화·화재탐지 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 16m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방, 공시지가 4,013,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며 확인 거래는 5건입니다. 최신 거래가 2025.01에 그쳐 거래량 자체는 많지 않습니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 유지되는지 확인해야 합니다.
• 주상백 임차권 확인. 전입 2022.05.06, 확정일자 2022.04.21, 보증금 359,000,000원이라는 핵심 권리관계를 다시 대조하세요.
• 점유자 확인. 김규나·이광근은 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유상태가 미상이라 명도 난이도를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 339,000,000원보다 최신 거래 259,000,000원과 -27.9% 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 15세대이고 최근 거래 표본이 적어 향후 매도기간과 가격변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

맺으며 — “인수 1.60억 사건”이 특별매각조건으로 달라졌다

표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 부담스럽습니다. 주상백의 보증금이 359,000,000원이고, 전입도 말소기준보다 빨라 현재 최저가 배당 기준으로 159,642,000원이 남기 때문입니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 그 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

가격은 203,000,000원으로 최신 확인 거래 259,000,000원의 78.4%입니다. 다만 2022년 359,000,000원대에서 최신 259,000,000원으로 내려오며 -27.9% 하락 추세가 나타났고, 단지 규모도 15세대에 불과합니다. 따라서 결론은 “특별매각조건으로 권리부담은 크게 완화됐지만, 하락장·소규모 다세대·점유 확인까지 끝내야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건”입니다.

* 특별매각조건이 기재 내용대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 159,642,000원입니다.