서울남부지방법원 2026타경3719. 개봉동 에코그로브 5층 502호, 전용 29.33㎡급 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2024.03.18 등기된 반예나의 주택임차권입니다. 보증금은 220,000,000원, 전입은 2022.03.10, 확정일자는 2022.02.21로, 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 반예나 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단해야 합니다. 반면 현재 조사된 오경자는 2025.01.16 전입으로 말소기준권리인 2024.05.30 가압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이 조사 결과만으로 반예나 외 별도의 승계 부담을 더할 근거는 없습니다.
권리 쪽의 큰 함정이 특별매각조건으로 정리되는 대신, 투자 판단의 중심은 가격과 환금성으로 이동합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원인데 현재 최저가는 225,300,000원입니다. 게다가 최근 거래수준은 과거 거래보다 21.4% 하락한 흐름입니다. 전체 거래 평균 212,666,666원만 보면 차이가 작아 보이지만, 이 사건에서는 오래된 248,000,000원·210,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 최근 시세를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 403-150 에코그로브 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.33㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김본기 |
| 감정가 / 최저가 | 225,300,000원 / 225,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 후면 건물개황도상 보일러실 소재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
말소기준권리는 2024.05.30 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 반예나의 임차권은 그보다 앞선 2024.03.18 등기이고 전입·점유는 2022.03.10이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 이 임차권의 실질 승계액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 반예나 | 건물 전부 · 2022.03.10 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건상 0원 |
| 오경자 | 미상 · 2025.01.16 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 25.2% 높은 신건
에코그로브의 전용 28.82~28.83㎡ 거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2025.03 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일한 180,000,000원입니다. 반면 현재 최저가와 특별매각조건을 반영한 실질취득가는 225,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 28.82㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 28.83㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 28.82㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 212,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
가격 판단에서 전체 평균 212,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 225,300,000원은 최근 시세의 125.2%입니다. 전체 평균과 비교해도 105.9%로 낮지 않습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래 대비 -21.4%인 하락 흐름이므로, 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,954,200원 |
| 1. 임차인 반예나 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 1,345,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 반예나 보증금 220,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 1,345,800원이 배당되고 나머지 채권은 미배당입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 특별조건 없을 때 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 225,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 180,240,000원 | 43,083,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,192,000원 | 78,626,688원 | 0원 |
43,083,360원·78,626,688원은 특별매각조건을 배제한 계산상 수치입니다. 특별매각조건은 반예나 임차권에 관한 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 적용되므로 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 개봉동 개봉초등학교 서측 인근. 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택이며 위생설비·급배수설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이며 동측·남측으로 로폭 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 표기 중 하나는 대상이 아파트로 기재돼 있고 본 건의 이용상태는 다세대주택이므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 에코그로브는 총 11세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.03 180,000,000원이며, 거래 표본 자체가 많지 않아 가격 판단의 여유를 두는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반예나 임차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
- 오경자 점유관계 확인. 2025.01.16 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위는 미상입니다. 현장 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 212,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다. 최근 시세 대비 현재 최저가는 125.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -21.4%이므로 과거 248,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가상 후면 건물개황도에 보일러실이 소재하고 매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 특약이 낮췄지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 처음 보면 선순위 임차권 보증금 220,000,000원 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 반예나는 말소기준보다 앞선 임차권자이고 대항력·우선변제권을 갖습니다. 하지만 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어, 반예나 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 지금 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 225,300,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원의 125.2%이고, 최근 거래 흐름도 -21.4%입니다. 11세대 규모의 다세대주택에 거래 표본도 3건뿐입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수보다 가격과 환금성입니다.
