서울남부지방법원 2026타경3723. 오류동 다원리치타운 105동 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며 방2·거실·욕실겸화장실·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 백상훈은 2020.12.26 매매를 원인으로 2021.01.22 소유권을 취득했고 거래가액은 232,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.03.21 부평세무서장 처분의 국 압류입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 권리는 압류보다 먼저 전입한 임차권자 백경호입니다. 주민등록일 2022.05.20, 점유개시일 2022.05.21, 확정일자 2022.05.09, 보증금 243,600,000원으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 통상이라면 신건 매각가 246,000,000원에서 집행비용을 빼고 배당한 뒤 부족한 1,844,000원이 매수인 인수로 연결됩니다. 하지만 이 사건은 그 일반식을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3723 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 24.67㎡ · 방2·거실·욕실겸화장실·발코니 · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 백상훈 · 거래가액 232,000,000원 |
| 사용승인일 | 2020.09.16 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘별도등기 인수’가 최종 체크포인트
2020.09.28 아시아신탁주식회사 명의 신탁과 영광군수산업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 백상훈 소유권 취득 뒤 2021.03.04 민간임대주택등기가 기재됐고, 2023.03.21 국 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 백경호의 전입은 2022.05.20으로 말소기준보다 앞서지만, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1명, 후순위 전입 1명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 백경호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 확정 2022.05.09 | 243,600,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 고현아 | 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
백경호는 말소기준권리 이전 전입자로 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 특별매각조건이 적용되므로 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 고현아는 2024.09.10 전입으로 말소기준인 2023.03.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 배당관계는 원문 확인이 필요하지만, 대항력에 따른 매수인 인수 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.46억, 최근 시세 지표의 83.4%
다원리치타운은 110세대, 사용승인일 2020.09.16입니다. 대상 전용면적은 24.67㎡이고 면적 비교가 일치합니다. 실거래 표본은 2건이며, 전체 평균은 267,500,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근12개월 평균과 최신 거래를 우선하면, 최근12개월 평균 및 최신 거래가 모두 295,000,000원이고 최저가는 그 83.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.36㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 24.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
2023.03 거래 240,000,000원에서 2024.09 거래 295,000,000원으로 올라, 시세 지표의 최근 대비 과거 추세는 +22.9%입니다. 신건 최저가 246,000,000원은 전체 평균 267,500,000원보다도 낮고 최근12개월 평균 295,000,000원 대비 83.4%입니다. 특별매각조건을 반영한 금전 기준 실질취득도 246,000,000원이므로 가격 자체는 최근 시세 지표보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 백경호 보증금 | 243,600,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 백경호 보증금 부족분은 1,844,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 부족분의 실질 금전 인수액은 0원입니다. 별도등기 구분지상권 인수는 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 보증금 총액에 고정되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 일반식상 미배당 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 246,000,000원 | 1,844,000원 | 금전 인수 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,800,000원 | 50,355,200원 | 금전 인수 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 157,440,000원 | 89,164,160원 | 금전 인수 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 그 일반 법칙을 그대로 적용하지 않습니다. 따라서 금전 기준 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근으로 아파트단지와 단지형 연립·다세대, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 동측 근거리에 천왕역(지하철 7호선), 인근 노변에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2020.09.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지설비와 13인승/900kg 승강기 1대를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 되지 않아 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기준으로 판단됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 백경호 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 별도등기 구분지상권 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하므로 등기 원문과 권리 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 고현아 점유관계 확인. 전입일은 2024.09.10으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.04 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 내용을 원문과 대조하세요.
- 가격 기준. 최저가 246,000,000원은 최근12개월 평균 295,000,000원의 83.4%이고 시세 추세는 +22.9%입니다. 가격만 보면 신건에서도 할인 구간입니다.
- 유찰 이력 참고. 다원리치타운 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 권리 인수 조건까지 감안해 현재 회차 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 별도등기 권리를 보라”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 243,600,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 물건처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건 때문에 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기도 말소되므로 금전 인수는 실질 0원입니다. 이 조건을 반영한 신건 실질취득은 246,000,000원이고, 시세 지표상 최근12개월 평균 295,000,000원의 83.4%라 가격 측면에는 분명 여유가 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘임차보증금 해결형 할인 물건’으로 보면 안 됩니다. 대지권 목적 토지의 별도등기 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 문구가 명확히 존재하기 때문입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 임차보증금 금전 인수는 해소, 그러나 별도등기 권리는 반드시 확인입니다. 이 구분지상권의 실질 영향을 확인한 뒤에야 신건 246,000,000원의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
