서울남부지방법원 2026타경3756. 구로구 구로동 하우스디1차 3층 302호, 주거용 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 275,000,000원의 주택임차권이 올라 있다는 점입니다. 임차인 손재현은 2021.04.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.04로, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있는 유형입니다.
다만 이 사건은 그 일반적인 결론에서 한 번 더 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 데이터상 1회 유찰 시 54,936,000원, 2회 유찰 시 99,108,800원의 미배당 인수액이 계산되더라도, 특별매각조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택 |
| 소유자 | 임주원 (2021.05.06. 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가장 먼저 보인다
현재 등기상 핵심은 을구 3번 손재현 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.03, 확정일자는 2021.03.04, 전입·점유개시는 2021.04.20이며 보증금은 275,000,000원입니다. 이후 2023.09.04 주택도시보증공사의 1,100,000,000원 가압류, 2026.02.20 강제경매개시결정, 2026.05.20 서울특별시중랑구 압류가 이어집니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손재현 | 건물의 전부 · 주거 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 손재현은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 등기된 임차권자 본인입니다. 따라서 보증금은 275,000,000원 한 건으로 보며 중복 합산할 금액은 없습니다.
* 일반 배당계산상 1회 유찰 시 미배당 54,936,000원, 2회 유찰 시 99,108,800원이 계산되지만, 본건 특별매각조건이 적용·이행되는 전제의 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 신건 2.80억이 확인 거래보다 높다
확인되는 실거래는 2021.06 전용 25.91㎡, 4층의 275,000,000원 한 건입니다. 본건의 대상면적은 26.74㎡이며, 데이터상 면적 매칭은 확인됩니다. 이 한 건을 기준으로 하면 현재 최저가 280,000,000원은 실거래가의 101.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 25.91㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 확인 평균 | 26.74㎡ 대상 | 1건 | 275,000,000원 |
즉 확인 가능한 가격자료만 놓고 보면 감정가·최저가 2.80억은 거래가 2.75억보다 5,000,000원 높습니다. 최근 12개월 표본으로 제공된 값도 275,000,000원 1건이며, 최저가 대비 비율 역시 101.8%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 손재현 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,100,000,000원 | 280,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,720,000원과 임차인 보증금 275,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 280,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,374,720,000원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 특별조건이 가격 하락의 함정을 막는다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 미배당 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 280,000,000원 | 0원 | 0원* | 280,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 224,000,000원 | 54,936,000원 | 0원* | 224,000,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 179,200,000원 | 99,108,800원 | 0원* | 179,200,000원* |
이 표가 본건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 본건은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 있어, 그 조건이 실제 이행되는 전제에서는 유찰에 따른 가격 인하가 그대로 실질취득비용 감소로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 남측 인근이며 주변은 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주거용으로 이용 중인 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측·북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 규모. 총 20세대, 사용승인일 2020.10.13이며 토지 공시지가는 3,889,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 현재 가격은 할인 아님. 최저가 280,000,000원은 확인 실거래 275,000,000원보다 5,000,000원 높습니다.
- 임차권 말소 절차. 특별조건의 핵심이므로 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 서류로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 20세대이고 확인 실거래도 1건이어서 아파트처럼 풍부한 비교표본을 기대하기 어렵습니다.
- 토지이용규제 확인. 정비구역·토지거래계약 허가구역 등 지정 내용이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 특별매각조건의 효력을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 특별조건이 막았고, 남는 건 가격이다
이 사건을 등기만 보고 보면 보증금 2.75억의 대항력 임차권 때문에 부담스러운 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 신건 매각가 2.80억에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고, 더 중요한 것은 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 확인 가능한 실거래는 2.75억 한 건이고 신건 최저가는 2.80억, 즉 101.8%입니다. 따라서 현 회차를 “권리가 정리됐으니 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 20세대 다세대의 제한된 거래표본과 평균 1.5회 유찰 이력을 함께 보면, 권리조건 확인은 합격, 신건 가격은 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
