서울남부지방법원 2026타경3760. 화곡동 골든라인씨티 16층 1606호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최성혜이며 2021.10.19 매매, 거래가액 232,000,000원으로 2021.10.27 소유권이전 등기가 됐습니다. 권리분석의 중심은 2023.10.30 등기된 이유빈의 주택임차권과 2024.08.29 강서구 압류입니다. 데이터상 말소기준권리는 2024.08.29 강서구 압류로 잡혀 있어 그보다 앞선 이유빈 임차권은 원칙적으로 매각만으로 사라지지 않는 구조입니다.
그러나 이번 사건은 통상의 선순위 임차권 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이유빈 보증금 232,000,000원의 룰상 인수액은 별도로 인식하되, 이 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 16층 중 16층 |
| 사용승인일 | 2019.08.01 |
| 소유자 | 최성혜 (2021.10.19 매매 · 거래가액 232,000,000원 · 2021.10.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 정리
2019.08.26 국민은행 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원이 설정됐지만 2019.09.23 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2024.08.29 강서구 압류입니다. 이유빈의 임차권등기일 2023.10.30은 그보다 앞서므로 통상이라면 매수인 인수 검토 대상이지만, 이번 매각의 특별조건으로 해당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유빈 | 건물전부 · 2021.09.17 | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 | 실질 0원 |
| 김도아 | 미상 · 2025.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이유빈 임차권은 룰상 232,000,000원 인수 대상으로 계산돼 있으나, 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 이 특별조건은 이유빈에게만 적용됩니다. 김도아는 2025.06.11 전입으로 기준일 2024.08.29보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으나 보증금이 미상입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 234,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 이유빈의 주된 인수 위험은 특별매각조건으로 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 234,000,000원으로 봅니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 저렴한지 여부에는 가격 가점을 주지 않습니다.
특히 이 사건은 “선순위 임차권이 있으니 최저가 외에 232,000,000원을 더 부담한다”는 구조로 단순 계산해서도 안 되고, 반대로 “특별조건으로 인수 0원이니 감정가 234,000,000원이 싸다”고 결론내려서도 안 됩니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 시 회차별 최저가뿐이며, 시장 실거래와의 우열은 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 인수 · 임차인 이유빈 보증금 | 232,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 229,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 2,076,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 이유빈 보증금은 매수인 인수 232,000,000원으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 16층 건물의 16층 1606호입니다. 사용승인일은 2019.08.01입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 상가, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대이며 주위환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 12m 내외 포장도로와 북측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 이유빈 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김도아 점유관계 확인. 전입일은 2025.06.11로 말소기준일 이후지만, 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강서구 압류와 금천세무서 관련 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 234,000,000원을 시세보다 싸다고 단정할 실거래 근거가 없습니다. 감정가 자체보다 별도 실거래 확인이 우선입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원이며, 특별매각조건이 그대로 유지된다는 전제 아래 이유빈의 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건의 첫인상은 선순위 임차권 보증금 232,000,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 이유빈 보증금을 매수인 인수 232,000,000원으로 잡고 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 이유빈에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 완전한 무위험 물건은 아닙니다. 특별조건 밖의 김도아 점유관계와 세금 압류를 확인해야 하고, 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 234,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 결론은 주된 임차권 인수는 조건부 해소, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다. 권리 자체보다 특별매각조건의 유지 여부와 점유·세금 원문 확인이 최종 입찰 판단을 좌우합니다.
