서울남부지방법원 2026타경3768. 영등포동1가 여의도리슈빌디에스 제9층 제922호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 김미옥이고, 2020.12.15. 거래가액 223,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당은 채권최고액 172,800,000원으로 설정된 뒤 132,000,000원으로 변경됐지만, 2023.03.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2024.12.06. 주식회사 지에이개발 가압류입니다.
문제는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 강꽃시계는 임대차계약일·확정일자가 2023.02.06., 주민등록일·점유개시일이 2023.03.03.이고 보증금은 170,800,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유했으므로 원칙적으로 미배당 보증금이 남으면 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 위험을 특별매각조건으로 제거한 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-5 여의도리슈빌디에스 제9층 제922호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김미옥 · 2020.12.15. 소유권이전 · 거래가액 223,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024.12.06. 가압류와 선순위 임차인
2020년 신한은행 근저당은 2023.03.06. 해지로 이미 말소됐기 때문에 이번 경매에서 말소기준 역할을 하지 않습니다. 현재 기준권리는 2024.12.06. 주식회사 지에이개발 가압류 1,051,986,150원입니다. 이후 2025.01.09. 설정된 강꽃시계의 주택임차권등기와 2026.02.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순서상 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강꽃시계 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.03 확정일자 2023.02.06 | 170,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 정재용 | 미상 | 2026.02.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강꽃시계는 말소기준보다 먼저 주민등록과 점유를 갖추고 확정일자도 있어 원칙적으로는 미배당 보증금 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 회차 201,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 170,800,000원 전액이 배당되므로 미배당 보증금이 없습니다.
이 특별조건은 강꽃시계의 보증금·임차권 문제에 적용되는 조건으로 판단해야 하며, 다른 점유자에게 자동으로 확장해서는 안 됩니다. 정재용은 전입일이 2026.02.09.로 말소기준 2024.12.06.보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 따라서 점유·명도 상태와 임대차관계는 매각물건명세서 원문과 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 201,000,000원, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 권리상 가장 큰 보증금 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 그것만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 이 리포트에서는 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 강꽃시계 보증금 | 170,800,000원 | 170,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지에이개발 | 1,051,986,150원 | 26,586,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강꽃시계 보증금 170,800,000원이 전액 우선배당되고, 주식회사 지에이개발에는 26,586,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,196,200,150원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당과 실질 인수를 구분해야 한다
| 회차 | 가정 매각가 | 전체 미배당 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 201,000,000원 | 1,196,200,150원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 1,222,786,150원 | 13,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 1,222,786,150원 | 44,760,960원 | 0원 |
13,051,200원과 44,760,960원은 특별매각조건을 반영하기 전 계산상 미배당 보증금입니다. 이 사건에서는 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 강꽃시계에 관한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 신길역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 제9층 제922호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 7,124,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 강꽃시계 권리 확인. 임대차계약일·확정일자 2023.02.06., 주민등록·점유개시 2023.03.03., 보증금 170,800,000원이라는 선순위 임차관계를 원문과 대조하세요.
- 정재용 점유 확인. 전입 2026.02.09.로 대항력은 없으나 보증금이 미상인 만큼 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.05. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 관련 원문에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가와 최저가가 201,000,000원인 신건이므로 권리 안전성과 가격 매력을 같은 의미로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 사건의 첫인상은 보증금 170,800,000원짜리 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 물건입니다. 실제로 강꽃시계는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖췄기 때문에, 특별한 조건이 없다면 유찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 강꽃시계에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차인 때문에 실질취득가가 보증금에 고정되는 전형적인 인수형”으로 보면 안 됩니다.
다만 별도 점유자 정재용과 민간임대주택등기는 확인해야 하고, 현재 가격이 시장 대비 유리한지는 별도의 시세 검토가 필요합니다. 정리하면 주된 임차보증금 인수 위험은 특별조건으로 해소, 가격 판단은 별도가 이 사건의 핵심입니다.
