서울남부지방법원 2026타경3787. 구로동 해오름 제102동 2층 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박일성은 2022년 2월 18일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기 중 말소기준은 2023년 6월 28일 계양세무서장 처분의 압류입니다. 그보다 앞선 경서농업협동조합 근저당과 금천서부새마을금고 근저당은 각각 이미 등기부상 말소됐습니다.
권리분석의 난도는 임차관계에서 올라갑니다. 박한웅은 2022년 1월 7일 전입·점유를 시작해 말소기준인 2023년 6월 28일보다 빠르고, 등기부에는 임차보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.12.23, 임차권등기 2024.01.22가 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 인수 문제를 봐야 하지만, 이번 매각에는 그 위험을 직접 해소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 642-88 해오름 제102동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구일로8길 139 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.02.18. 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.28 압류입니다. 2015년 경서농업협동조합 근저당 1,800,000,000원과 2017년 금천서부새마을금고 근저당 48,100,000원은 각각 2016년과 2021년에 이미 말소됐으므로 현재 인수대상이 아닙니다. 이후 2025년 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박한웅 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 배당요구 2024.01.22 | 140,000,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성진아 점유부분 미상 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
성진아의 전입일은 2025.02.21로 말소기준보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 금액관계는 매각물건명세서 원문과 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 별도 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 원시 배당 시뮬레이션에는 박한웅 보증금 140,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있으나, 본 리포트는 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 평가합니다. 이 판단은 해당 특별매각조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 68.7%
해오름의 시세 매칭 기준면적은 27.75㎡이고, 전체 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 175,333,333원이지만, 가격 메리트는 과거 평균보다 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 230,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 +39.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.48㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 25.37㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 29.48㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 2022.09 | 27.82㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.08 | 29.29㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.08 | 29.48㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 175,333,333원 |
현재 최저가 158,000,000원은 전체 평균의 90.1%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 230,000,000원과 비교하면 68.7%입니다. 특별매각조건으로 박한웅 보증금의 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득도 158,000,000원이므로 같은 68.7% 수준입니다. 최근 추세도 -가 아니라 +39.9%이므로 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 인수 · 박한웅 임차보증금 | 140,000,000원 | 0원 실질 인수 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,988,000원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 140,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 14,988,000원입니다. 원시 시뮬레이션의 박한웅 보증금 인수액은 140,000,000원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건 유지가 전제
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 158,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 16,169,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 41,095,680원 |
원시 시나리오에는 모든 회차에서 박한웅 보증금 140,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 하지만 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기를 조건으로 하고 있으므로, 그 조건이 그대로 유지·이행된다면 유찰로 신청채권자의 미배당액이 발생해도 이를 매수인에게 청구하지 않는 구조로 읽어야 합니다. 따라서 단순히 원시 인수액 140,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득을 계산하는 방식은 이 사건의 특별매각조건과 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 구일중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·아파트·업무시설·공업시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수 등 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 2,524,000원/㎡, 토지면적은 753.0㎡입니다. 철도보호지구 저촉 및 철도 접함 표기가 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 환금성. 해오름은 24세대, 사용승인일은 2015.08.20입니다. 확인 실거래는 6건으로 표본이 크지 않고 거래가격 편차도 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박한웅 보증금 140,000,000원의 실질 인수 0원 판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 실제 이행을 전제로 합니다.
- 성진아 점유관계 확인. 전입일 2025.02.21로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 최근 거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 230,000,000원은 2026.06 거래 1건으로 구성돼 있으므로 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 낙찰 후 박한웅 임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 규제 원문 대조. 토지이용계획상 여러 제한지역 표기가 있으므로 오피스텔인 본건에 실제 적용되는 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.4억 인수”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 대항력 임차인 박한웅의 보증금 140,000,000원이 감정가 158,000,000원에 거의 맞먹어 위험해 보입니다. 실제 원시 배당계산도 매수인 인수액을 140,000,000원으로 잡습니다. 그러나 이번 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 158,000,000원입니다.
가격도 최신 거래 기준으로는 유리합니다. 최근 12개월 실거래는 230,000,000원이고 현재 실질취득은 그 금액의 68.7%입니다. 최근 추세도 +39.9%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 성진아의 보증금이 미상이며, 무엇보다 특별매각조건의 이행 여부가 권리분석의 전제입니다. 결론은 가격은 매력적이지만 특별매각조건 확인이 필수인 조건부 안전형입니다.
