서울남부지방법원 2026타경3791. 서울 강서구 마곡동 ‘마곡시티빌’ 제2층 제204호, 전용 28.88㎡의 단지형다세대주택입니다. 소유자 박일성은 2022년 3월 거래가 357,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2022년 2월 이소리가 전입과 확정일자를 갖췄습니다. 이소리의 임차보증금도 357,000,000원으로 소유자의 취득 거래가와 같습니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 이소리는 말소기준인 2023년 6월 27일 압류보다 앞서 2022년 2월 14일 전입·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 둘째, 이번 매각에는 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대해 매수인에게 반환청구를 하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형처럼 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 실질취득액으로 더하지 않고, 이소리 관련 인수는 실질적으로 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 28.88㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.07 소유권이전 · 거래가 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 확인일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건이 승계를 끊는다
말소기준은 2023.06.27 계양세무서 압류입니다. 이보다 앞선 2022.02.14 이소리의 전입·확정일자가 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.03.15에는 보증금 357,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 현재 최저가 351,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용을 뺀 뒤 이소리에게 345,286,000원이 배당되고 11,714,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소리 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.14 | 2022.02.14 | 357,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김종만 | 미상 | 2025.07.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 계산상 없음 |
이소리는 배당요구까지 한 대항력 임차인으로, 특별조건이 없다면 가장 중요한 인수위험입니다. 반면 김종만의 전입일은 말소기준인 2023.06.27보다 뒤인 2025.07.25이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이번 사건의 실질적인 권리 승계 여부는 이소리 관련 특별매각조건이 정확히 이행되는지가 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.51억은 최근 평균보다 높다
마곡시티빌은 16세대, 2021.09.06 사용승인된 단지형다세대주택입니다. 전용면적 28.88㎡와 유사한 거래를 포함한 실거래 11건의 평균은 346,727,272원이며, 최신 거래는 2022.10의 198,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액인 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%로, 평균보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 26.44㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.03 | 29.36㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.55㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.03 | 28.88㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2022.02 | 28.88㎡ | 4 | 357,000,000원 |
| 2022.01 | 28.88㎡ | 6 | 357,000,000원 |
| 2021.12 | 29.75㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 5 | 362,000,000원 |
| 2021.12 | 28.88㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2021.11 | 29.63㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 346,727,272원 |
전체 실거래 범위는 198,000,000원~375,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래가 198,000,000원인 반면 현재 실질취득액은 351,000,000원입니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래만 보고 가격을 후하게 평가하기 어렵고, 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 이소리 보증금 | 357,000,000원 | 345,286,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이소리 보증금 중 11,714,000원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 됩니다. 그러나 이번 매각의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이소리 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 351,000,000원 | 11,714,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 280,800,000원 | 80,931,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,640,000원 | 136,304,960원 | 실질 0원 |
특별조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담이 다시 커지는 구조입니다. 이 사건도 배당 계산상 신건에서 11,714,000원, 1회 유찰 시 80,931,200원, 2회 유찰 시 136,304,960원의 인수가 계산됩니다. 다만 이번 매각에서는 해당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 이소리 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 제2층 제204호입니다.
- 입지. 마곡중학교 북측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 마곡나루역이 위치합니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역의 부정형 평지이며 남측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,756,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마곡시티빌은 16세대 규모이고 실거래가가 198,000,000원에서 375,000,000원까지 넓게 분포해 가격 선별이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이소리의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김종만 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 점유 상태와 계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서 및 등기 원문과 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 실질취득 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.2%입니다. 신건을 시세 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 최근 거래 확인. 최신 실거래는 2022.10의 198,000,000원입니다. 입찰 전 동일 건물·인근 다세대의 최신 거래를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 절차. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 인도 협의가 필요한지를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 매각대금에서 우선 공제될 수 있는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 357,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 351,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 11,714,000원의 미배당분이 발생합니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어 이소리 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 특별조건을 반영한 실질취득액은 351,000,000원 그대로이고, 최근 12개월 평균 346,727,272원의 101.2%입니다. 최신 거래도 198,000,000원으로 확인됩니다. 16세대 규모의 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면 신건 최저가를 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 권리의 큰 고비는 특별조건으로 넘겼지만, 가격 메리트는 아직 확보되지 않은 사건입니다.
