서울남부지방법원 2026타경3811. 금천구 독산동 우미휴먼빌 6층 601호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 등기상 소유자는 사형택이고, 주택도시보증공사가 2023.08.30. 청구금액 1,279,000,000원의 가압류를 설정한 뒤 2026.02.24. 강제경매를 신청했습니다. 이 2023.08.30. 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 정다희입니다. 정다희는 2021.11.17. 임대차계약, 2021.11.22. 확정일자, 2021.12.17. 주민등록 및 점유개시로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 신건 매각가를 전제로 하면 배당 후 26,412,000원이 남지만, 이번 사건은 이 잔액을 매수인이 떠안지 않도록 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3811 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제601호 · 독산로101길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.06.25. 관악농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권은 2019.10.08. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 국의 압류 역시 2023.06.05. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2024.12.17. 국의 압류와 2026.02.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 권순호 | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정다희는 전입이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력·우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 권순호는 보증금 1,000,000원, 월차임 500,000원의 임차인으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 권순호를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 정다희 인수액은 ‘실질 0원’
배당계산만 보면 정다희의 보증금 280,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 26,412,000원, 1회 유찰 시 77,289,600원, 2회 유찰 시 117,991,680원입니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건이 있으므로 이 금액을 그대로 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 정다희 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 26,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 77,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 117,991,680원 | 0원 |
즉 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 보증금 280,000,000원이 사실상 취득비용의 기준점이 되지만, 이 사건에서는 특별매각조건이 그 구조를 끊습니다. 다만 권순호의 대항력은 확인되지 않았으므로 실질취득비용을 최저가만으로 완전히 확정할 수도 없습니다. 정다희는 0원, 권순호는 미상으로 분리해 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 정다희 보증금 | 280,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 258,000,000원 가정 시 집행비용 4,412,000원을 제외한 253,588,000원이 정다희에게 배당되고, 계산상 부족분은 26,412,000원입니다. 이 부족분은 특별매각조건에 따라 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 정다희 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북서측 인근으로, 주위에는 다세대·업무시설·근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제6층 제601호입니다.
- 설비. 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있으나 기준시점 현재 몇몇 설비가 가동중지된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등의 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정다희 특별매각조건 원문 확인. 배당부족액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 서류를 대조하세요.
- 권순호 전입관계 확인. 전입신고일이 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 주민등록·현황조사·명세서 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액을 구분. 신건 기준 정다희 미배당 26,412,000원은 계산상 잔액일 뿐, 특별매각조건 적용 후 매수인 실질 인수액과 동일하지 않습니다.
- 유찰 시에도 같은 원칙. 배당계산상 미배당액은 77,289,600원·117,991,680원으로 증가하지만, 정다희에 관한 특별조건이 유지된다면 실질 인수는 0원입니다.
- 설비 상태 확인. 감정요항표상 몇몇 설비가 가동중지된 것으로 조사됐으므로 현장 상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 전체가 0원인 것은 아니다”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건 최저가 258,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 26,412,000원이 남습니다. 하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있어, 정다희 관련 실질 인수는 0원입니다.
다만 별도 임차인 권순호는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 가능·미상입니다. 따라서 결론은 “임차인 전체 인수 0원”이 아니라, “주된 정다희 인수는 해소됐고, 권순호는 별도 확인이 필요한 사건”입니다. 가격 측면에서는 비교할 동일 평형 실거래 수치에 의한 가점을 붙이지 않고, 권순호의 점유·전입관계와 특별매각조건의 실제 적용 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
