서울남부지방법원 2026타경3816. 강서구 등촌동 동양하우징 103동 3층 304호, 전용 37.82㎡ 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 2019.04.25 사용승인된 지상 8층 건물의 3층입니다. 소유자 사형택은 2019.12.28 매매를 원인으로 2020.02.19 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 선순위 임차인의 대항력과 특별매각조건입니다. 허현화는 2022.02.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춰, 말소기준인 2023.08.22 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 매각은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정했습니다. 이 조건 때문에 신건 기준 계산상 25,706,000원의 잔액은 실질적으로 매수인 인수 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 37.82㎡ · 지상8층 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 사형택 (2020.02.19 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.22 국(서초세무서장) 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 허현화의 전입·점유 및 확정일자는 2022.02.15로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 매각가 279,000,000원을 전제로 집행비용 4,706,000원을 제외하면 허현화에게 274,294,000원이 배당되고, 계산상 25,706,000원이 미배당됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 미상 | 2026.02.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허현화 | 건물 전부 | 2022.02.15 | 2022.02.15 | 300,000,000원 | 있음 · 2024.02.21 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
김민주의 전입일은 2026.02.20로 말소기준일인 2023.08.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 말소기준 이후 전입이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 구조는 아닙니다. 허현화는 반대로 명확한 선순위 대항력 임차인이지만, 이번 사건에서는 특별매각조건에 의해 미배당 보증금 반환청구권의 매수인 부담이 제거되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 0.4% 높고, 추세는 -1.2%
동양하우징 전용 37.82㎡ 기준 확인된 실거래는 2024.09 278,000,000원, 2023.09 286,000,000원입니다. 함께 집계된 34.88㎡ 2021.11 거래는 277,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 280,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
최근 12개월 평균 지표와 최신 거래는 모두 278,000,000원입니다. 신건 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액인 279,000,000원은 이 가격의 100.4%입니다. 전체 평균 280,333,333원만 보면 279,000,000원이 99.5% 수준이지만, 최신 거래와 최근 평균보다 높은 이상 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 허현화 보증금 | 300,000,000원 | 274,294,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 허현화 보증금 미배당액은 25,706,000원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 279,000,000원 | 25,706,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 223,200,000원 | 80,724,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 178,560,000원 | 124,739,840원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 300,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 해당 조건이 적용되는 범위에서는 계산상 부족분이 실제 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 동양하우징은 78세대입니다. 사용승인일은 2019.04.25입니다.
- 입지. 대일고등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상8층 건물이며 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측 약 30미터, 남측 및 서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 6,152,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.5회이고 매각률 지표는 0.0입니다. 실거래 표본도 3건으로 많지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체와 이행 방식을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 허현화 임차권. 전입·점유·확정일자가 2022.02.15로 말소기준보다 앞선 선순위 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 신건 기준 계산상 25,706,000원이 인수되는 구조입니다.
- 김민주 점유관계. 전입은 2026.02.20으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위는 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 시세 278,000,000원보다 현재 실질취득 279,000,000원이 높고 추세도 -1.2%입니다. 신건에 가격 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 명도. 임차인·점유자가 존재하므로 권리 인수와 별개로 실제 인도 및 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리조건은 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 신건 매각가 279,000,000원에서는 실제로 배당 부족분이 25,706,000원 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두면서, 이 인수 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격은 아닙니다. 실질취득 279,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 278,000,000원의 100.4%이고, 추세도 -1.2%입니다. 전체 평균 280,333,333원보다 약간 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리조건은 특별매각조건으로 완화됐지만, 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 특별조건을 원문대로 확인하면서도 신건 가격에 프리미엄을 주지 않는 것입니다.
