서울남부지방법원 2026타경3820. 서울 강서구 화곡동 제이투리더스 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고완석으로, 2020년 11월 14일 매매를 원인으로 2020년 12월 28일 소유권을 이전받았고 거래가액은 295,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022년 9월 14일 강서세무서장의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 앞선 화곡신용협동조합 근저당은 2020년 12월 28일 일부포기로 이미 말소되어 있습니다.
말소기준보다 먼저 전입한 임차인 정나영은 임대차계약일 2020년 11월 14일, 확정일자 2020년 11월 16일, 주민등록·점유개시 2020년 12월 28일이며 보증금은 295,000,000원입니다. 2023년 1월 30일 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 핵심 임차인입니다. 신건 가격에서는 보증금이 전액 배당되지만, 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 강서구 가로공원로82길 64 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 거실·방2·화장실 등 · 지상 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.11.06 |
| 소유자 | 고완석 (2020.12.28 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
2020년 화곡신용협동조합 근저당은 2020년 12월 28일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022년 9월 14일 강서세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나영 | 건물 전부 · 2020.12.28 | 295,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 있음 · 2023.01.30 |
| 박진근 | 미상 · 2025.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
박진근의 전입일은 2025.08.26으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 명도와 실제 임대차관계는 입찰 전 원본 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 구조 — 유찰할수록 ‘낙찰가’보다 ‘실질취득’이 중요하다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 327,000,000원 | 0원 | 327,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 37,862,400원 | 299,462,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,280,000원 | 89,449,920원 | 298,729,920원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 표면 낙찰가는 261,600,000원까지 내려가지만, 정나영의 미배당 보증금 37,862,400원을 인수하면 실질취득은 299,462,400원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가 209,280,000원에 인수 89,449,920원이 붙어 실질취득은 298,729,920원입니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가도 총부담은 보증금 295,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.
제이투리더스의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 그러나 이 사건에서는 유찰 자체를 가격 메리트로 곧장 해석할 수 없습니다. 유찰할수록 정나영 보증금의 미배당분이 커지기 때문입니다. 따라서 “유찰 = 총매입비용의 동일 폭 하락”이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 정나영 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 26,622,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 327,000,000원 가정에서는 정나영 보증금 295,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류 채권에는 26,622,000원만 배당되고, 채권 총 미배당액은 1,056,378,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역(2호선·5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2020.11.06입니다. 위생·급배수·난방·승강기·자주식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 평지이며 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규모. 제이투리더스는 16세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 유찰 이후에는 낙찰가에 정나영의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 총부담을 계산해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰 시 37,862,400원, 2회 유찰 시 89,449,920원 인수가 발생합니다.
- 박진근 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·배당요구 여부는 현장과 원본서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 정나영의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자·배당요구 및 보증금 295,000,000원을 매각물건명세서와 임차권등기에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.28 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 매각조건을 원본에서 확인하세요.
- 관리상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 같이 내려가지 않는다”
이 물건은 신건 327,000,000원에서 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 정나영의 보증금이 295,000,000원이라는 사실이 구조를 완전히 바꿉니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 261,600,000원으로 떨어져도 미배당 보증금 37,862,400원을 인수해 실질취득은 299,462,400원, 2회 유찰에서는 낙찰가 209,280,000원에 인수 89,449,920원이 붙어 298,729,920원입니다.
따라서 이 사건은 “몇 번 유찰됐느냐”보다 “그 회차에서 보증금이 얼마 미배당되고, 낙찰가와 합친 실질취득액이 얼마냐”가 핵심입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 박진근의 점유관계와 민간임대주택등기까지 원본 대조가 필요합니다. 신건의 인수 0원은 장점이지만, 유찰 이후에는 선순위 임차보증금 인수 구조를 빼고 가격을 판단하면 안 되는 물건입니다.
