서울남부지방법원 2026타경3837. 양천구 신월동 제이클래스 202호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 구현민은 2022.06.03 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.23이며, 2024.06.03 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기상 임차보증금은 450,000,000원이고 배당요구도 확인돼 정상적인 구조라면 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로서 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 봐야 합니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 회차가 내려가 배당액이 줄어도 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다. 반대로 가격은 신건 최저가 482,000,000원이 최근 시세 기준 450,000,000원의 107.1%로 더 높아, 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제이클래스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.09㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2022.01.24 |
| 소유자 | 심성수 · 2022.06.03 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수위험을 끊는다
현재 등기상 유효한 말소기준권리는 2026.02.25 강제경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 2022.03.02 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,228,000,000원이었지만 2022.06.03 이미 말소됐습니다. 따라서 구현민의 2022.06.03 전입·점유는 말소기준보다 앞서며 대항력 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 구현민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 구현민은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 임차권자이며, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 임차인에게 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다.
② 시세 비교 — 인수보다 신건 가격이 문제
제이클래스는 총 9세대, 사용승인일은 2022.01.24입니다. 대상 면적 51.09㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2022.06 거래금액은 450,000,000원입니다. 최근 시세 기준값도 450,000,000원으로 기록되어 있고, 신건 최저가 482,000,000원은 그 기준의 107.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 51.09㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 최근 시세 기준 | 51.09㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
현재 회차에서는 특별매각조건 덕분에 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 최저가 482,000,000원입니다. 이 금액이 최근 시세 기준 450,000,000원보다 높기 때문에, 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 비교 실거래가 1건뿐인 소규모 다세대라는 점을 감안하면 가격 판단은 더욱 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,220,000원 |
| 1. 임차인 구현민 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 24,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 구현민 보증금 450,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 24,780,000원이 배당되어 425,220,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 482,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 385,600,000원 | 70,598,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 308,480,000원 | 146,638,720원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 표시된 70,598,400원과 146,638,720원은 일반적인 대항력 임차인 배당구조에서 계산되는 룰상 금액입니다. 이 사건은 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 구현민과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서초등학교 서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.01.24입니다. 위생·급배수, 난방, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,783,000원/㎡, 토지면적은 258.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%로 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 구현민의 임차권등기가 실제 소유권이전 후 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 482,000,000원은 최근 시세 기준 450,000,000원의 107.1%입니다. 권리가 안전해도 현재 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시 인수액 혼동 금지. 1회 유찰 시 룰상 70,598,400원, 2회 유찰 시 146,638,720원이 계산되지만 특별매각조건 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 표본. 동일 면적 비교 거래가 1건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도호가를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실보다 그 인수위험을 특별매각조건이 어떻게 제거하는지에 있습니다. 구현민은 보증금 450,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이지만, 배당되지 않는 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 해소됐다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 482,000,000원은 최근 시세 기준 450,000,000원의 107.1%이고, 제이클래스는 9세대 소규모 다세대에 동일 면적 실거래도 1건입니다. 경매 지표 역시 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%입니다. 결론은 권리는 특별조건으로 정리, 가격은 보수적으로. 현재 회차에서 가장 큰 위험은 숨은 인수금이 아니라 최근 시세보다 높은 매입가격입니다.
