서울남부지방법원 2026타경3841. 서울 강서구 방화동 마곡그랑시엘 3층 303호, 전용면적 25.87㎡의 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 기준시점 현재 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자 손재현은 2021년 12월 18일 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 설정된 김은재의 주택임차권입니다. 김은재는 전입 2022년 1월 3일, 점유개시 2022년 1월 4일, 확정일자 2021년 12월 20일, 보증금 250,000,000원으로 말소기준인 2023년 3월 13일 압류보다 앞섭니다. 통상 구조만 보면 배당 부족액은 매수인이 인수할 수 있지만, 이번 매각에는 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.87㎡ · 지하1층·지상12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.18. 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.03.13. 국(강서세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.02.24. 김은재의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 배당표상 매각가 249,000,000원에서는 집행비용 공제 후 244,714,000원을 배당받아 5,286,000원의 부족분이 생깁니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은재 | 건물 전부 · 2022.01.03 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 조소빈 | 미상 · 2024.06.14 | 미상 | 확인 전입 기준 없음 | 미상 | 확인된 인수 없음 |
김은재는 확정일자 2021.12.20.을 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권 행사 구조입니다. 반면 조소빈은 전입일이 말소기준 후이고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김은재는 특별매각조건으로 인수 위험이 해소되지만, 조소빈에 대해서는 명도 및 실제 임대차관계 확인이 남습니다.
③ 시세 비교 — 98%지만 ‘확실히 싸다’고 보기엔 약하다
마곡그랑시엘은 16세대 규모이며 사용승인일은 2021.06.15.입니다. 제공된 동일·유사 전용면적 거래 12건의 평균은 254,166,666원, 최저는 245,000,000원, 최고는 265,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.01.의 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
최저가 249,000,000원은 비교평균의 98.0%로 약 5,166,666원 낮고, 최신 거래 260,000,000원보다는 11,000,000원 낮습니다. 다만 비교표본 거래월이 2021.07.~2022.01.에 집중되어 있어 2026년 9월 신건의 현재 가격 경쟁력을 강하게 증명하는 자료로 쓰기에는 시간 간격이 큽니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 판단은 보류하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김은재 보증금 | 250,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김은재 보증금 부족분은 5,286,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 김은재 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항시장역(지하철 9호선) 서측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 9호선 공항시장역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.06.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매도 시 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 김은재의 미배당 보증금 잔액 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원문으로 확인하세요.
- 조소빈 점유관계 확인. 전입은 말소기준 후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 현장 점유, 임대차계약 존재, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 과신 금지. 249,000,000원은 비교평균의 98.0%로 할인 폭이 작고, 거래표본도 2021~2022년입니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 매각가 199,200,000원에서 룰상 김은재 미배당액은 54,388,800원, 2회 유찰 시 매각가 159,360,000원에서는 93,671,040원으로 늘어나지만, 김은재에 대한 특별매각조건이 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 김은재가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기도 말소하는 조건이므로, 현재 회차에서 계산되는 5,286,000원의 룰상 인수액은 실질적으로 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 신건이라고 단정하기도 어렵습니다. 최저가 249,000,000원은 비교평균 254,166,666원의 98.0%로 할인 폭이 작고, 해당 실거래 표본은 2021~2022년 거래입니다. 여기에 16세대 소규모 오피스텔, 평균 2.0회의 유찰 이력, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자까지 감안하면 권리 핵심은 해소됐지만 가격과 명도는 보수적으로 접근할 사건입니다.
