서울남부지방법원 2026타경3845. 강서구 화곡동 파크자이빌 비동 1층 102호, 다세대주택입니다. 소유자 마병환은 2020.07.14. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.04.20. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2020.01.22. 여수수산업협동조합 근저당권은 2020.04.08. 이미 말소됐고, 2023.03.24. 국 압류도 2026.05.11. 해제로 말소됐습니다.
핵심은 임차인입니다. 김경빈의 임대차계약일은 2021.12.30., 확정일자는 2022.01.25., 주민등록과 점유개시는 2022.02.04.입니다. 모두 현 말소기준인 2023.04.20.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 현재 매각가 265,000,000원 가정에서는 집행비용 4,510,000원을 제외하고도 임차보증금 235,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 1층 102호 |
| 면적 기준 | 31.23㎡ |
| 소유자 | 마병환 (2020.07.14. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.01.16. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 현재 인수 0원
말소기준은 2023.04.20. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2023.09.27. 국 압류와 2026.02.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 김경빈은 2024.01.26. 등기됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록·점유개시일은 2022.02.04.로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경빈 | 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2022.02.04. | 2022.01.25. | 대항력 있음 우선변제 승계 0원* |
* 특별매각조건은 기재된 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 한 판단입니다. 확인되는 실제 임차인은 김경빈 1명입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제
파크자이빌은 22세대, 2020.01.16. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 2021.09. 1층 29.2㎡, 239,000,000원 1건입니다. 집계 평균·최저·최고 모두 239,000,000원으로 동일하고, 현재 최저매각가 265,000,000원은 이 기준의 110.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 평균 | 31.23㎡ 기준 | 1건 | 239,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 265,000,000원에 인수 0원을 더한 265,000,000원입니다. 비교 실거래 239,000,000원보다 높은 수준이므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 비교 실거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.09.이므로, 이 한 건만으로 현재 시세를 정밀하게 확정하는 것도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 김경빈 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 25,490,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 265,000,000원 가정에서는 임차보증금 235,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 25,490,000원이 배당됩니다. 채권자 측 미배당액은 2,465,510,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 까치산역이 있습니다.
- 건물. 2020.01.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며, 외장석재와 새시 창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사 지대의 장방형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용중이며 토지면적은 447.1㎡입니다.
- 도로. 단지 남측 및 동측에 노폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 파크자이빌은 22세대이며 확인되는 실거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 265,000,000원 가정에서는 김경빈 보증금 235,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 265,000,000원은 비교 실거래 239,000,000원의 110.9%입니다.
- 실거래 표본 한계. 확인되는 거래가 2021.09. 1건뿐이므로 현장 중개업소와 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 절차를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 현재 가격
이 사건은 대항력 임차인 때문에 처음에는 복잡해 보입니다. 하지만 현재 최저매각가 265,000,000원에서는 임차보증금 235,000,000원이 전액 우선배당되고, 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건도 있어 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 확인되는 실거래 기준은 239,000,000원이고 현재 실질취득은 265,000,000원, 즉 110.9%입니다. 실거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.09.이라 절대적인 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리상 특별조건을 정확히 확인한 뒤, 가격을 보수적으로 판단해야 하는 다세대 경매입니다.
