서울남부지방법원 2026타경3849. 금천구 독산동 아모르빌 제4층 제402호로, 공부상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 소유자 서재춘은 2020.07.09 매매를 원인으로 2020.07.23 소유권을 취득했고 거래가액은 223,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 류빛나는 2020.06.08 임대차계약, 2020.06.09 확정일자, 2020.07.23 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 223,000,000원입니다.
말소기준권리는 2021.09.15 국민건강보험공단 압류입니다. 류빛나의 전입과 점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2022.03.03 금천구 압류, 2022.09.08 주택임차권등기, 2026.03.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 뒤에 설정됐다는 이유로 류빛나의 대항력이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 대항력 판단의 출발점은 2020.07.23 전입·점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-450 아모르빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 지상7층 중 4층 |
| 소유자 | 서재춘 (2020.07.09 매매, 2020.07.23 소유권이전, 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.03.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 봐야 한다
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수액을 없앤다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류빛나 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.23 | 223,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 서재춘 | 미상 | 2025.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
류빛나는 확정일자 2020.06.09, 전입·점유 2020.07.23을 갖추고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 조사됐습니다. 반면 서재춘의 전입은 2025.12.10으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 서재춘은 등기부상 소유자와 동일인으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
신건 226,000,000원 배당 계산에서는 집행비용 차감 후 임차보증금에 222,036,000원이 배당되어 규칙상 964,000원이 남습니다. 이 964,000원은 특별매각조건을 반영하기 전의 계산상 인수액이며, 특별조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 특별조건이 유지되면 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 226,000,000원 | 964,000원 | 0원 | 226,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,800,000원 | 45,531,200원 | 0원 | 180,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,640,000원 | 81,184,960원 | 0원 | 144,640,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 류빛나 보증금 | 223,000,000원 | 222,036,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 223,000,000원은 이 배당 가정에서는 배당되지 않습니다. 류빛나 보증금은 222,036,000원 배당되고 계산상 964,000원이 남지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 비교는 보류
비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 226,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 직접 판정하지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한울중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2016.03.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등이 지정돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 류빛나 배당·말소 절차 확인. 배당 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 서재춘 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 상태였으므로 내부 구조와 보존상태를 별도로 점검하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가만으로 응찰 상한을 정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 첫눈에는 보증금 223,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 부담이 커 보입니다. 실제로 특별조건을 제외한 신건 배당 계산에서는 964,000원의 미배당 보증금이 남고, 1회 유찰 시 45,531,200원, 2회 유찰 시 81,184,960원까지 계산상 인수액이 커집니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있으므로, 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “보증금 223,000,000원을 떠안느냐”가 아니라, 특별매각조건이 최종적으로 어떻게 적용·이행되는지 확인하는 것과 226,000,000원의 신건 가격이 실제 시장가격에 맞는지 별도로 검증하는 것입니다. 권리상 주된 인수 위험은 조건부로 해소됐지만, 점유·명도와 가격 검증은 남아 있습니다.
