서울남부지방법원 2026타경3853. 방화동 제이투리더스 제2층 제202호, 집합건축물대장상 단지형다세대주택입니다. 소유자 윤주성은 2022.03.18. 거래가액 340,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 340,000,000원의 임차인 김동규가 2022.03.18. 전입·점유를 시작해 2026.02.25. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.
통상 구조만 보면 현재 매각가 305,000,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 임차인이 299,930,000원을 배당받고, 남는 보증금 40,070,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김동규 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제2층 제202호 · 금낭화로24나길 15-7 |
| 물건종류 / 전용 | 단지형다세대주택 · 전용 26.09㎡ · 지하 1층·지상 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 윤주성 (2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 규모 / 준공 | 제이투리더스 16세대 · 2022.01.14. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건으로 인수 제거
등기부상 2022.02.03. 신정신용협동조합 근저당권 2건은 채권최고액 각각 1,728,000,000원, 960,000,000원으로 설정됐으나 2022.03.18. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.02.25. 강제경매개시결정입니다. 김동규는 2022.03.18. 전입·점유했고 확정일자도 2022.03.03.으로 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18. | 2022.03.03. | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 배당요구일은 2024.04.18.이며, 임차권등기도 같은 날 등기됐습니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차 산식상 미배당 40,070,000원이 인수될 수 있으나, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 305,000,000원으로 봐야 한다
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 최저매각가와 같은 305,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 제이투리더스 유사 면적의 최근 12개월 평균은 196,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 24.87㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 26.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 24.87㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
현재 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균의 155.2%입니다. 전체 3건 평균 210,333,333원만 보면 과거 2024.03. 238,000,000원 거래의 영향이 섞입니다. 실제로 최근 12개월 평균은 196,500,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -17.4%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “감정가 대비 할인됐다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 김동규 보증금 | 340,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김동규 보증금의 미배당액은 40,070,000원으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 단지형다세대주택이며, 제이투리더스는 16세대 규모입니다.
- 입지. 서울디지털콘텐츠고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, CCTV, 소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,327,000원/㎡. 토지는 평지의 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 최근 확인된 실거래는 3건이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 소규모 16세대 다세대라는 점과 최근 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김동규 보증금 미배당분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원의 전제가 되는 임차권등기 말소의 실행 방식과 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 경매 후 처리 여부를 등기부와 관계 등록사항으로 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 196,500,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.4%이므로 현재 305,000,000원에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다.
- 유찰 후에도 재평가. 1회 유찰 244,000,000원은 여전히 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 195,200,000원도 최신 거래 193,000,000원과 근접하므로 자동으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·세금·점유 확인. 체납 관리비, 당해세, 실제 인도 상태는 입찰 직전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 산식에서도 현재 회차 미배당액 40,070,000원이 잡힙니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 김동규 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그럼에도 투자 판단은 보수적이어야 합니다. 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원의 155.2%이고, 최신 거래는 193,000,000원, 최근 가격 추세는 -17.4%입니다. 16세대 다세대주택에 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.7회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 권리의 큰 인수 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 현재 회차는 권리보다 가격 때문에 보류가 타당한 사건입니다.
