서울남부지방법원 2026타경3890. 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택 제1층 제102호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아니라, 그 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 말소기준권리는 2022.12.22. 주식회사 국민행복기금 가압류 15,070,438원이고, 정송희는 그보다 앞선 2020.12.08. 주민등록과 2020.11.13. 확정일자를 갖고 있어 대항력이 있는 임차인입니다.
정송희의 임차보증금은 255,000,000원입니다. 신건 매각가 247,000,000원을 전제로 하면 집행비용 4,258,000원을 먼저 제외한 뒤 정송희에게 242,742,000원이 배당되어 12,258,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 특별매각조건이 붙어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3890 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 77-44 제1층 제102호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로43가길 53-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 배병권 · 2020.12.21. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.12.22. 주식회사 국민행복기금 가압류입니다. 다음 날인 2022.12.23. 등기된 정송희의 주택임차권 자체는 말소기준권리 뒤에 있지만, 임차권등기에 기재된 실제 점유개시일은 2020.12.07., 주민등록일은 2020.12.08., 확정일자는 2020.11.13.으로 모두 가압류보다 앞섭니다. 따라서 정송희는 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 정리됩니다.
| 점유자·임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정송희 | 건물 전부 | 2020.12.08 | 2020.11.13 | 255,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 오현진 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세혁 | 미상 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 247,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 247,000,000원입니다. 정송희 보증금은 255,000,000원으로 최저가보다 크지만, 특별매각조건 때문에 미배당 잔액을 매수인이 실제 부담하지 않으므로 실질취득 기준도 247,000,000원으로 봅니다.
다만 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어, 247,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 근거 있게 단정하기 어렵습니다. 따라서 “최저가가 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 하지 않습니다. 소유자 배병권의 2020.12.21. 취득 거래가액 255,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 실거래 시세로 대체해 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 정송희 보증금 | 255,000,000원 | 242,742,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 15,070,438원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정송희 보증금은 신건 기준 242,742,000원이 배당되고 12,258,000원이 부족합니다. 이 12,258,000원은 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 부담으로 표시되지만, 특별매각조건에 따라 정송희의 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제1층 제102호이며, 기본적인 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 화곡동 77-44·77-45, 제1종일반주거지역이며 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 확인. 중개 식별 정보는 펠리시아, 15세대, 2019.11.07. 준공으로 확인되지만 최근 실거래 가격 비교 없이 낙찰가 적정성을 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 정송희의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 정송희 배당 구조 확인. 신건 기준 예상배당 242,742,000원, 형식상 부족분 12,258,000원입니다. 이 부족분은 특별매각조건 적용으로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 추가 점유자 확인. 오현진은 2023.10.20., 박세혁은 2023.10.23. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 현황을 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 247,000,000원의 가격 경쟁력은 별도의 실거래 자료로 검증해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.09.03. 발행 기준이므로 매각기일 전 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 사건에서 정송희는 분명 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 255,000,000원으로 신건 최저가 247,000,000원보다 큽니다. 신건 배당 계산만 보면 12,258,000원이 남아 일반적인 구조에서는 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 정송희에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반대로 가격은 쉽게 결론 내릴 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 247,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 가격 메리트는 별도 확인. 이 두 판단을 분리하는 것이 서울남부지방법원 2026타경3890의 핵심입니다.
