서울남부지방법원 2026타경3894. 영등포구 대림동 지밸리소홈 제11층 제1119호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 문제가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 윤혁준의 임대차는 2021.09.05 계약, 2021.09.06 확정일자, 2021.10.16 점유개시, 2021.10.18 전입으로 확인되고 2023.10.27 임차권등기가 됐습니다. 반면 현재 말소기준은 2026.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권 자체만 보면 말소기준보다 선순위입니다.
원칙대로 계산하면 감정가와 같은 145,000,000원에 낙찰될 때 집행비용 2,830,000원을 뺀 142,170,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 157,500,000원 중 15,330,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 통상 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 현재 조건을 기준으로 한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 1101-7 지밸리소홈 제11층 제1119호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 도림천로19길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 11층 · 사용승인 2018.10.30 |
| 소유자 | 안상원 · 2021.11.09 소유권이전 · 거래가액 157,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
2018.11.14 설정된 우리은행 근저당권 77,000,000원은 2021.07.28 이미 말소됐습니다. 이후 안상원이 2021.11.09 소유권을 취득했고, 윤혁준의 주택임차권은 2023.10.27 등기됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 2026.02.27 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤혁준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 있음 전입 2021.10.18 | 있음 확정 2021.09.06 · 배당요구 | 해당 없음 | 실질 0원* 계산상 미배당 15,330,000원 |
* 현재 배당계산상 미배당 보증금은 15,330,000원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 흐름도 하락
G밸리소홈 동일 면적 16.1㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 140,208,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 138,666,666원, 최신 2026.07 거래는 128,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.3% 낮아 하락 흐름이 확인됩니다. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%로, 신건 단계에서는 시세 할인으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 16.1㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 16.1㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 16.1㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 16.1㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 16.1㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 16.1㎡ | 15 | 151,000,000원 |
| 2025.10 | 16.1㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 16.1㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 16.1㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2025.04 | 16.1㎡ | 9 | 140,500,000원 |
| 2025.04 | 16.1㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 16.1㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.1㎡ | 9건 | 138,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 윤혁준 보증금 | 157,500,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 윤혁준 보증금의 부족분은 15,330,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차권의 인수 위험으로 봐야 하지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자는 내려가도 권리 구조부터 확인
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 15,330,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 43,924,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 66,770,400원 | 0원* |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 시나리오 계산도 15,330,000원 → 43,924,000원 → 66,770,400원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 조건이므로 현재 명세서 조건을 반영한 실질 인수는 각 회차 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통시설은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 11층이며, 사용승인일은 2018.10.30입니다. 도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 6,594,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 16.1㎡ 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래가격은 128,000,000원~151,000,000원 구간에 있고 최근 추세는 -4.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 윤혁준의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 특별매각조건이 없으면 인수 위험이 생깁니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 138,666,666원의 104.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -4.3%입니다. 전체 평균 140,208,333원만 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 동일 면적 거래가 128,000,000원으로 확인돼 현재 최저가와 가격 차이가 큽니다.
- 현장·관리 상태 확인. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)의 실제 내부 상태와 점유 상태, 관리비 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 조건으로 지웠지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 157,500,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 계산에서도 신건 기준 미배당액이 15,330,000원입니다. 하지만 이번 매각은 그 잔액 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 138,666,666원보다 높고, 최신 거래는 128,000,000원이며 최근 추세도 -4.3%입니다. 권리상 큰 인수 위험이 제거됐다는 이유만으로 신건 가격에 프리미엄을 줄 상황은 아닙니다. 권리는 특별조건으로 해소, 가격은 보류. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
