서울남부지방법원 2026타경3902. 강서구 화곡동 더숨153 제101동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 15.86㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층이며 사용승인일은 2021.07.15입니다. 소유자 박일성은 2021.11.26 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득해 2021.11.30 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조의 핵심은 2023.06.27 국 압류가 말소기준권리라는 점과, 임차인 정봉진의 전입신고·확정일자가 그보다 앞선 2021.11.02라는 점입니다. 따라서 정봉진은 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2023.11.29에 이루어졌지만 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 다만 이번 매각에는 잔여 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어, 대항력 임차인이 있어도 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 15.86㎡ · 제4층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.26 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정봉진 · 건물전부 | 전입 2021.11.02 · 점유 2021.11.17 · 확정 2021.11.02 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명, 정봉진입니다. 전입신고와 확정일자 모두 2021.11.02로 말소기준인 2023.06.27 압류보다 빠르며, 배당요구도 이루어져 대항력·우선변제권을 갖습니다. 보증금은 250,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 본 분석에서는 해당 임차인의 매수인 승계액을 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
더숨153의 실거래 표본은 12건이지만, 그중 대부분은 2021~2022년 거래이고 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건입니다. 전체 평균 252,916,666원에는 과거 220,000,000원~275,000,000원의 고가 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 252,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 277,000,000원은 전체 실거래 평균 252,916,666원과 비교해도 109.5%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 180,000,000원과 비교하면 153.9%입니다. 최신 거래 역시 180,000,000원입니다. 최근 시기와 과거 시기의 가격 추세는 -30.6%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균을 근거로 현재 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 정봉진 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 22,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,678,000원을 제외한 뒤 정봉진 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 22,322,000원이 배당됩니다. 신청채권자 측 미배당액은 227,678,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 277,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 221,600,000원 | 32,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 76,001,920원 | 0원 |
룰상 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 회차별 계산값입니다. 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2021.07.15이고 전용면적은 15.86㎡입니다.
- 입지. 까치산근린공원 동측 인근으로, 주위에 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 6m, 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있으며, 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 용도 지정도 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이고 더숨153 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 최근 가격 추세도 -30.6%여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 둘 것. 전체 평균 252,916,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 153.9%입니다.
- 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 정봉진은 건물 전부의 임차권자로 등기되어 있고 대항력·우선변제권이 있습니다. 임차권 말소 조건과 실제 점유·인도 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 세금 압류 원본 확인. 2023.06.27 계양세무서장 압류와 2025.12.24 부천세무서장 압류가 등기되어 있으므로 배당·말소 관계를 원본 배당요구 및 조세 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해야 한다
이 사건은 대항력 임차인이 있어 겉으로는 인수형 사건처럼 보이지만, 특별매각조건이 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리 쪽의 가장 큰 부담은 이 조건으로 상당 부분 제거됩니다.
그러나 가격은 반대입니다. 현재 실질취득액 277,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 153.9%이고, 최근 가격 추세도 -30.6%입니다. 더숨153 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 즉 권리 인수는 해소됐지만 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 물건의 결론은 “인수 위험 때문에 피할 물건”이 아니라, 현재 가격 때문에 보수적으로 볼 물건입니다.
