서울남부지방법원 2026타경3916. 서울 강서구 화곡동 대상힐탑 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방성수이고, 2020.05.14. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사리딩테크가 채권최고액 140,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 임윤정의 전입일은 2020.03.11., 확정일자는 2020.02.11.로 말소기준 근저당 설정일 2020.05.14.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 993-4 대상힐탑 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대 · 공부상 거실·방3·욕실1·현관·발코니 등 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 |
| 전용면적 | 41.88㎡ |
| 사용승인일 | 2011.01.31. |
| 소유자 | 방성수 · 2020.05.14. 거래가 240,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2020.05.14. 설정된 주식회사리딩테크 근저당권 140,000,000원입니다. 그 이후 안산시·국민건강보험공단·국·강서구의 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 임차권 역시 근저당보다 뒤인 2022.04.07.이지만, 임차인의 실제 전입은 2020.03.11.로 근저당보다 빠르므로 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임윤정 | 건물전부 | 230,000,000원 | 2020.03.11. | 2020.02.11. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 신건은 확인 거래가보다 높다
대상힐탑은 총 8세대이고, 비교 가능한 동일 면적 41.88㎡ 실거래는 2022.01. 2층 240,000,000원 1건입니다. 확인된 최근 12개월 평균값도 240,000,000원으로 산출되어 있으며, 현재 최저매각가 259,000,000원은 그 금액의 107.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 41.88㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 비교값 | 41.88㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
비교 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.01.이라 현재 시장을 충분히 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 주어진 자료 범위에서는 감정가·최저가 259,000,000원이 확인 거래가 240,000,000원보다 19,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 임윤정 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리딩테크 | 140,000,000원 | 24,574,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 259,000,000원 가정에서는 집행비용 4,426,000원, 임차인 보증금 230,000,000원, 리딩테크 근저당 24,574,000원까지 배당되고 잔여는 없습니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세가 존재하면 실제 선후순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 거실·방3·욕실1·현관·발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 우장초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m·5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방, 소로각지이며 토지면적은 195.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2011.01.31.이고 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
- 조사한계. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 확인되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임윤정의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 임윤정의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실은 변하지 않습니다. 인수 0원 판단은 오직 특별매각조건이 이 임차인에게 유효하게 적용된다는 전제에서 성립합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 259,000,000원은 확인 실거래 240,000,000원의 107.9%입니다. 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있고 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 현재 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 관련 절차가 완전히 종결됐는지 원문 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 특별조건으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 26,500,800원, 2회 유찰 시 67,360,640원의 인수액이 계산됩니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 해당 임차인에 대해 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 즉 권리구조 자체는 특별조건 확인을 전제로 상당 부분 해소됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가 259,000,000원은 확인된 240,000,000원 거래보다 19,000,000원 높고, 비율로는 107.9%입니다. 비교 거래가 1건이고 시점도 2022.01.이라 시세 신뢰도에 한계가 있지만, 주어진 자료만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보수적으로. 이 사건은 그 두 문장을 함께 봐야 합니다.
