서울남부지방법원 2026타경3920. 강서구 화곡동 남광쉐르빌 8층 801호, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리보다 김가영 씨의 선순위 대항력과 매각물건명세서의 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 김가영 씨는 2022년 2월 28일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 1월 28일입니다. 말소기준인 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 307,000,000원으로 현재 최저가 232,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 실제 배당 계산도 신건 기준 임차인에게 227,952,000원이 배당되고 79,048,000원이 부족한 것으로 잡혀 있습니다. 다만 이번 사건은 그 부족분에 대해 채권자가 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 923-10 남광쉐르빌 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 원룸형 · 방·거실·욕실·주방·식당·발코니·확장형발코니·현관 |
| 소유자 | 유명진 (2019.11.29. 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2014.01.03 / 28세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
등기부상 과거 안양원예농업협동조합 근저당 144,000,000원과 중소기업은행 근저당 60,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 5월 15일 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원이고, 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 김가영 씨의 전입·점유일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.01.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 무시할 수 없고, 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 있는 임차인입니다. 이번 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기시키는 특별매각조건이 붙었다는 점이 결정적입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 307,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 특별매각조건 반영 후엔 최근 거래보다 낮다
남광쉐르빌(923-10)의 확인된 거래는 2건입니다. 2025년 1월 4층 42.33㎡가 237,000,000원, 2026년 7월 8층 42.33㎡가 250,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 243,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 42.33㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 42.33㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 92.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.5% 높은 흐름으로, 제공된 거래 자료에서는 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액도 232,000,000원이므로, 실질취득 기준으로 최근 거래보다 낮은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김가영 보증금 | 307,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 김가영 씨 보증금 중 79,048,000원이 미배당으로 남지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 규모의 업무시설(오피스텔) 및 아파트 복합 건물입니다.
- 입지. 강서로7길 북측에 위치하고 주변은 각종 빌라·근린생활시설·오피스텔·호텔·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 남측에 강서로7길이 접하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2·5호선 까치산역은 다소 원거리에 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 28세대, 2014.01.03 준공이며 확인된 실거래는 2건입니다. 대규모 아파트단지와 달리 거래 표본이 적어 개별 거래가격의 영향이 큽니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물 현황도·평가전례·외부관찰 등을 참고해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 그대로 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 김가영 씨는 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 특별매각조건을 떼고 보면 미배당 보증금 승계형 사건입니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 이 사건은 특별매각조건 때문에 실질취득 232,000,000원으로 판단하며, 최근 12개월 거래 250,000,000원의 92.8%입니다.
- 거래 표본 한계. 확인된 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 250,000,000원만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 인테리어·하자·점유 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 이번엔 조건이 다르다”
이 물건만 숫자로 보면 보증금 307,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 232,000,000원이므로 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 79,048,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서가 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸었습니다. 따라서 이번 사건은 그 조건을 반영하면 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득 232,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 거래 250,000,000원 대비 92.8%이고 최근 거래 추세는 5.5% 상승입니다. 다만 거래 표본이 전체 2건에 불과해 가격 가점은 제한적으로 봐야 합니다. 권리 핵심은 특별매각조건의 확정적 적용 여부, 가격 핵심은 적은 거래 표본의 재검증입니다.
