서울남부지방법원 2026타경3941. 서울 강서구 화곡동 송도카운티 5층 502호, 전용 50.01㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기만 보면 위험도가 높아 보입니다. 임차인 노연재의 전입일은 2022.04.22, 확정일자는 2022.04.08인데 현재 말소기준권리는 2022.06.16 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 사건은 룰상 인수액과 실제 입찰자가 부담할 실질 인수액을 반드시 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-107 송도카운티 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로4나길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.01㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 박순자 (2022.05.13. 거래가액 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 290,500,000원 / 290,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 현황 | 2012.08.28 준공 · 10세대 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
| 매각조건 | 제시외 건물 포함 · 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘실질 인수 0’
핵심은 날짜 순서입니다. 2013년 국민은행 근저당은 2022.04.22 이미 말소됐습니다. 임차인 노연재는 바로 그날 주민등록·점유를 시작했고, 이후 현재 살아 있는 말소기준권리인 2022.06.16 국민건강보험공단 압류가 들어왔습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력을 가집니다. 2024.04.30에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노연재 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.04.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차인 보증금은 280,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 특별매각조건 때문에 매수인에게 남는 미배당 보증금 반환청구 부담은 실질 0원으로 봅니다.
말소기준권리 이후의 서울보증보험 가압류 40,000,000원, 국민행복기금 가압류 8,169,954원, 2024.05.27 국세 압류, 2025.04.16 국민건강보험공단 압류, 2026.03.04 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 3건 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 290,500,000원은 비교가격보다 높다
송도카운티(105-107)는 10세대의 소규모 다세대이고, 전용 50.01㎡에 맞는 확인 거래는 1건입니다. 거래월은 2022.05, 5층, 거래가는 280,000,000원입니다. 비교 기준 평균과 최신 확인 거래가 모두 280,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 50.01㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 비교 기준 | 50.01㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
이 사건은 특별매각조건으로 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 290,500,000원입니다. 이는 비교가격 280,000,000원의 103.8%입니다. 즉 현재 가격은 비교값보다 10,500,000원 높아 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,867,000원 |
| 1. 임차인 노연재 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 5,633,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 8,169,954원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 280,000,000원이 전액 배당되고 서울보증보험에 5,633,000원이 배당됩니다. 국민행복기금과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당 부족이 발생합니다. 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 지하철 화곡역 남동측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 화곡로·강서로 후면 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 251.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,359,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택처럼 충분한 거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하는 것이 이 사건의 1순위입니다.
- 대항력 자체는 분명. 노연재의 전입·점유 2022.04.22이 말소기준 2022.06.16보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수 위험이 생길 수 있는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 가격은 보수적으로. 현재 실질취득 290,500,000원은 확인 비교가격 280,000,000원의 103.8%입니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 보면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당금이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서에서 포함 범위와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 가격 비교 거래가 2022.05의 1건뿐이므로 현재 가격 판단에는 별도의 보수적 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 특별조건으로 풀리지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 표면적인 위험은 큽니다. 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 전입도 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 특별매각조건이 이 위험을 뒤집습니다. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가는 290,500,000원이고, 확인 가능한 비교가격은 280,000,000원으로 최저가가 103.8% 수준입니다. 게다가 비교 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 위험은 특별조건으로 완화됐지만, 신건 가격에는 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 확실한 적용 여부와 입찰가격입니다.
