서울남부지방법원 2026타경3945. 화곡동 누리에스.에이치.티 제1동 202호, 감정평가상 도시형 생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 “최저가가 감정가보다 얼마나 싸졌는가”보다 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 얼마 남는가가 핵심입니다. 현재 말소기준권리는 2023.07.25. 롯데캐피탈주식회사의 가압류입니다. 2021.03.04. 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당은 2022.03.08. 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
임차인 권수완은 확정일자 2022.02.17., 전입·점유개시 2022.03.08.로, 말소기준권리 2023.07.25.보다 앞섭니다. 보증금은 304,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 최저가 291,000,000원에서 집행비용 4,874,000원을 공제하면 권수완에게 예상되는 배당은 286,126,000원이고, 부족한 17,874,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3945 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제202호 |
| 비교 면적 | 29.97㎡ |
| 소유자 | 서지현 · 2022.04.06. 매매 · 거래가액 304,000,000원 · 2022.04.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2021.03.04. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2022.03.08. 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 말소기준권리는 2023.07.25. 롯데캐피탈주식회사 가압류 16,618,263원입니다. 그런데 권수완의 확정일자·전입·점유는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 권수완은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남는 금액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 부담은 권수완 1명에 집중
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고선웅 | 미상 | 2026.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정한샘 | 미상 | 2026.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박세현 | 미상 | 2026.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 권수완 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 | 2022.02.17 | 304,000,000원 | 있음 | 있음 | 17,874,000원 |
고선웅·정한샘·박세현의 전입일은 모두 2026.03.10.으로 말소기준권리 2023.07.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 권리분석에서 매수인 인수액을 결정하는 핵심 임차인은 권수완입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 95.7%, 실질취득은 시세 이상
누리S.H.T의 비교 면적 29.97㎡ 실거래는 2건이며, 두 건 모두 2022.04. 304,000,000원입니다. 2층과 3층 거래가 각각 같은 가격이고, 최신 거래 금액과 비교 평균도 304,000,000원입니다. 현재 최저가 291,000,000원은 이 금액의 95.7%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 낙찰가 단독 비교입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.97㎡ | 2 | 304,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 비교 평균 | 29.97㎡ | 2건 | 304,000,000원 |
현재 회차에서는 최저가 291,000,000원에 권수완 미배당분 17,874,000원을 더한 308,874,000원이 실질취득액입니다. 이는 비교 시세 304,000,000원보다 4,874,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 13,000,000원 낮으니 싸다”가 아니라 “인수까지 합치면 비교 시세보다 높다”가 올바른 결론입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 291,000,000원 | 17,874,000원 | 308,874,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 232,800,000원 | 75,259,200원 | 308,059,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,240,000원 | 121,167,360원 | 307,407,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 권수완 보증금 | 304,000,000원 | 286,126,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 16,618,263원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 15,113,321원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 6,704,964원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,128,260원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,129,034원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,514,222원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 291,000,000원은 집행비용 4,874,000원과 권수완 배당 286,126,000원으로 전액 소진됩니다. 권수완 보증금 부족분 17,874,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정여자중학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 2층으로, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지에 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 누리S.H.T는 13세대, 사용승인일 2021.02.10.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 291,000,000원이 아니라 308,874,000원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 후에도 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 75,259,200원, 2회 유찰 시 인수 121,167,360원으로 증가합니다.
- 권수완 배당 결과 확인. 실제 낙찰가·집행비용 등에 따라 미배당 보증금이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 전입 3명 현황 확인. 고선웅·정한샘·박세현은 대항력은 없지만 점유관계와 명도 대상 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 원인자료 대조. 권수완의 임대차계약일 2022.02.06., 확정일자 2022.02.17., 전입·점유개시 2022.03.08.을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구·점유 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “291,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자를 한 줄로 정리하면 명확합니다. 최저가는 291,000,000원, 대항력 임차인 권수완의 미배당 인수 예상액은 17,874,000원, 현재 회차 실질취득액은 308,874,000원입니다. 비교 실거래 304,000,000원보다 높은 수준이므로 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰 구조입니다. 1회 유찰 시 실질취득 308,059,200원, 2회 유찰 시 307,407,360원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 인수액이 커져 총 부담은 보증금 304,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수 4.2회까지 겹칩니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남고, 가격도 실질취득 기준으로 시세 이상입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 배당 후 남는 보증금과 총 취득부담을 기준으로 접근해야 합니다.
