서울남부지방법원 2026타경3949. 양천구 신월동 다온캐슬 제2층 제202호 다세대주택입니다. 사형택이 2020.06.26. 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 그 뒤 서초세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.03.06. 국민은행 근저당권 840,000,000원은 2020.05.18. 이미 말소됐으므로 이번 경매의 인수 기준권리가 아닙니다.
이 사건의 핵심은 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 장관수는 2022.03.07. 주민등록 및 점유, 2022.02.22. 확정일자를 갖추고 있고, 2024.03.22. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있고 배당요구도 한 임차인입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 장관수의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
반면 PIAO XIUYAN은 2022.04.22. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특별매각조건은 장관수 임차권에 대한 인수위험을 해소하는 것으로 분석하되, 확약 밖 별도 임차인의 인수위험까지 자동으로 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제202호 · 도로명 월정로13길 22-33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 5층 건물 내 2층 |
| 거래 비교면적 | 29.53㎡ · 다온캐슬 12세대 · 사용승인 2020.02.12. |
| 소유자 | 사형택 (2020.06.26. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 장관수는 특별조건으로 정리, 미상 전입자는 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 처리되는 임차인은 없으므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장관수 | 건물 전부 · 2022.03.07. | 235,000,000원 | 2022.02.22. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| PIAO XIUYAN | 미상 · 2022.04.22. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 위험 미상 |
* 특별매각조건의 포기·임차권등기 말소 조건은 장관수 관련 인수위험을 실질 0원으로 조정한 것입니다. 별도 전입자 PIAO XIUYAN의 보증금·권리관계에는 자동 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래보다 높다
다온캐슬은 총 12세대이고, 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 2022.05. 전용면적 29.91㎡, 4층 거래가 219,000,000원으로 확인됩니다. 시세 집계 평균·최신 거래·최근 비교 평균도 모두 219,000,000원이고, 현재 최저매각가 250,000,000원은 이 기준의 114.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 219,000,000원 |
표본이 1건뿐이어서 시세 정밀도는 제한적이지만, 적어도 현재 확인 가능한 가격 자료에서는 250,000,000원 신건이 219,000,000원보다 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 장관수 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 10,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 장관수 보증금 235,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액도 0원입니다. 1회 유찰 시 장관수 관련 룰상 미배당 인수액은 38,600,000원, 2회 유찰 시 78,040,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 장관수 관련 실질 인수는 각각 0원으로 봅니다. 다만 PIAO XIUYAN의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 전체 인수위험이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 장관수 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 38,600,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월인터체인지 북동측 인근의 기존 주택지대로, 단독·다가구·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2020.02.12.이며, 승강기·도시가스·난방·화재경보설비·1층 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다. 인접도로 대비 등고평탄한 다세대주택 건부지입니다.
- 환경·규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 비교 실거래가 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회로, 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- PIAO XIUYAN 보증금 확인. 전입 2022.04.22. 외에 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유관계와 배당요구 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 장관수 임차권에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위와 이행 방식을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 250,000,000원은 비교 시세지표 219,000,000원의 114.2%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 권리 재계산. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원이지만, 가격 하락과 별개로 PIAO XIUYAN의 미상 보증금 위험은 그대로 확인해야 합니다.
- 세금·공용부담 확인. 서초세무서장의 압류가 있으므로 배당 및 당해세 관련 원본을 확인하고, 미납 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목도 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 다세대 12세대 규모이고 실거래 표본이 1건뿐이므로 내부 상태·채광·주차·소음·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 싸지도 깨끗하지도 않다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보이지만, 장관수 부분은 특별매각조건 덕분에 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 별도 전입자 PIAO XIUYAN의 보증금·확정일자가 미상이고, 이 사람의 권리에는 장관수 특별조건이 자동 적용되지 않습니다.
가격도 현재 최저가 250,000,000원이 비교 가능한 실거래 219,000,000원의 114.2%입니다. 12세대 소규모 다세대, 실거래 표본 1건, 평균 유찰 1.8회라는 환금성 조건까지 함께 보면 신건에서 적극적으로 가격 가점을 줄 이유가 없습니다. 장관수 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 권리도 완결되지 않았고 가격 역시 시세 이상입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 PIAO XIUYAN의 임대차 실체를 확인한 뒤 시세 이하 가격을 확보할 수 있느냐입니다.
