서울남부지방법원 2026타경3955. 양천구 신월동 어반리더스 4층 401호, 전용 29.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김인성·이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 269,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 김동환은 임대차계약일 2021.05.24, 주민등록일 2021.05.26, 점유개시일 2021.06.11, 확정일자 2021.05.24로 강제경매개시결정일 2026.03.05보다 앞서 있어 대항력이 있습니다.
등기 순서만 보면 이 임차권은 매각으로 당연히 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 그런데 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이번 사건에서는 임차권의 일반적인 선순위 인수 구조보다 특별매각조건의 효력이 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제401호 · 곰달래로7길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.91㎡ · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 사용승인 | 2021.04.15 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건
2021.04.27 설정된 신정신용협동조합 근저당권은 채권최고액 758,400,000원이었으나 2021.06.11 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 기준이 되는 권리는 2026.03.05 강제경매개시결정이고, 김동환의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
* 위 52,880,000원·96,264,000원은 특별매각조건을 반영하지 않은 일반 배당구조상 인수 계산값입니다. 이번 특별매각조건은 김동환 임차권에 적용되며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 비교 — 신건 275,000,000원은 비교 거래보다 높다
어반Leaders는 16세대이며, 전용 29.91㎡와 매칭되는 거래를 포함한 비교 거래 8건의 평균은 265,250,000원입니다. 최신 거래는 2021.10의 269,000,000원, 거래 범위는 259,000,000원~269,000,000원입니다. 신건 최저가 275,000,000원은 비교 거래 평균의 103.7%이므로 ‘시세보다 싸다’는 평가는 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.90㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
거래가가 모두 2021.06~2021.10에 형성됐다는 점도 중요합니다. 따라서 이 표본만으로 2026년의 개별 호수 가치를 단정하기보다는 가격 상한을 점검하는 비교 자료로 보는 편이 안전합니다. 다만 확인 가능한 비교값만 놓고 보면 감정가와 최저가 275,000,000원은 평균 265,250,000원과 최신 거래 269,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 김동환 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 1,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 275,000,000원 가정에서는 김동환 보증금 269,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,350,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 267,650,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물이며 사용승인일은 2021.04.15입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고, 북서측으로 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,883,000원/㎡, 토지면적은 140.3㎡입니다. 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 어반Leaders는 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 거래도 2021년에 집중돼 있어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김동환의 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 절차를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 275,000,000원은 비교 거래 평균 265,250,000원의 103.7%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 거래 시점 확인. 비교 거래 8건은 2021.06~2021.10에 형성됐습니다. 현장 중개업소와 실제 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 현황·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 특별조건이 풀지만, 가격은 아직 보수적으로
이 물건을 등기만 보고 접근하면 보증금 269,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 실제로 김동환은 강제경매개시결정 전에 전입·점유·확정일자를 갖추고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다. 하지만 이번 매각은 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리 문제가 풀린다고 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 실질취득 275,000,000원은 비교 거래 평균 265,250,000원의 103.7%이고, 최신 확인 거래 269,000,000원보다도 높습니다. 16세대 소규모 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 신건에서 보수적이라는 결론이 적절합니다.
