서울남부지방법원 2026타경3966. 서울 양천구 신월동 미소빌2 제5층 제502호, 전용 41.2㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건은 일반적인 “임차인 없음” 물건과 달리 224,000,000원의 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차권자 박희해는 2019.12.16 전입·점유를 시작했고, 임대차계약은 2019.11.25, 보증금 220,000,000원에 2021.11.08 4,000,000원을 증액해 총 224,000,000원입니다. 확정일자는 2019.11.25 및 2021.11.15로 확인됩니다.
활성 상태의 선순위 근저당이 없어 이 사건의 말소기준은 2026.03.05 강제경매개시결정입니다. 박희해의 전입일 2019.12.16은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차권입니다. 따라서 특별조건이 없었다면 유찰로 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제 계산상 1회 유찰 시 미배당액은 30,755,200원, 2회 유찰 시에는 69,564,160원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 221-17 미소빌2 제5층 제502호 · 서울특별시 양천구 곰달래로6길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 41.2㎡ · 지상 6층 건 내 5층 |
| 소유자 | 조은영 · 2019.12.31 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2015.03.18 |
| 총 세대수 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015년 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 국의 압류 역시 2024.04.19 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2026.03.05 강제경매개시결정이며, 2026.04.20 삼성카드 가압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 박희해의 주택임차권은 기준보다 앞선 전입·점유를 기초로 하므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 특별조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박희해 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.16 / 2021.11.15 | 224,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박희해는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금 224,000,000원은 전입 2019.12.16을 기초로 대항력이 인정되는 구조지만, 이 사건에서는 특별매각조건이 적용돼 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 246,000,000원은 비교거래보다 높다
미소빌2의 전용 41.2㎡ 비교 실거래는 1건입니다. 2021.11, 2층이 237,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 비교 평균·최저·최고 역시 모두 237,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 41.2㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 평균 | 41.2㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저매각가 246,000,000원은 비교 실거래 237,000,000원보다 9,000,000원 높고, 비율로는 103.8%입니다. 특별매각조건 덕분에 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 246,000,000원입니다. 따라서 권리 리스크가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 박희해 보증금 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 17,756,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,149,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권자 청구 합계 229,149,623원 중 17,756,000원이 배당되고 211,393,623원의 미배당이 발생합니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신원초등학교 남동측 인근. 주위는 다세대·단독주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 제5층 제502호. 사용승인일은 2015.03.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 토지면적 226.3㎡, 공시지가 3,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 미소빌2는 총 10세대이며 확인된 비교 실거래는 1건입니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 박희해의 보증금은 224,000,000원으로 규모가 큽니다. 실질 인수 0원 판단의 전제가 임차권등기 말소 조건이므로 집행 단계까지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 246,000,000원은 비교 실거래 237,000,000원의 103.8%입니다. 권리가 정리된다고 해서 가격까지 저렴한 것은 아닙니다.
- 유찰 시 착시 주의. 일반 계산상 1회 유찰에서는 30,755,200원, 2회 유찰에서는 69,564,160원의 임차보증금 미배당이 발생하지만, 이 사건은 특별조건으로 해당 금액을 매수인이 실질 인수하지 않는 구조입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 실거래 표본이 1건이므로 가격 판단에서 단일 거래가만 과신하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 문제는 조건으로 풀렸지만, 가격 문제는 남는다”
이 물건의 핵심은 224,000,000원의 선순위 주택임차권과 그 위험을 해소하는 특별매각조건입니다. 전입 2019.12.16은 2026.03.05 강제경매개시결정보다 앞서므로 박희해의 임차권은 원칙적으로 대항력이 있습니다. 그러나 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가이자 신건 최저가인 246,000,000원은 확인된 2021.11 비교 실거래 237,000,000원보다 9,000,000원 높고, 비율도 103.8%입니다. 총 10세대 규모, 비교 실거래 1건, 평균 3.6회 유찰 이력을 함께 보면 권리 조건은 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
