서울남부지방법원 2026타경3973. 강서구 화곡동 소노빌리지 101동 201호, 전용 29.78㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 임차권이 존재하지만, 매각물건명세서에 별도의 특별매각조건이 붙어 있다는 점입니다. 임차권자 오진희의 전입일은 2020.12.29로 말소기준권리인 2024.03.14 국세 압류보다 빠르고, 보증금은 259,000,000원입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 이번 매각에서는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로 오진희 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그러나 권리 리스크가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 신건 최저가는 291,000,000원으로 동일한데, 같은 소노빌리지 유사 면적의 최근 12개월 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 261,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 111.7%이며 최신 거래보다도 30,000,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 258,666,666원보다 최근 12개월 평균이 높고 최근·과거 추세도 2.2% 상승이지만, 그 상승분을 감안해도 신건 최저가가 최근 시세를 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 29.78㎡ · 지상6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 허정민 (2020.12.29 매매 · 거래가액 259,000,000원, 2021.01.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.08.28 / 소노빌리지 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.03.14 국 압류입니다. 이보다 앞선 오진희의 전입일 2020.12.29와 임차권등기 2023.08.16 때문에 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 이후 케이비캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.09.14 고흥군수산업협동조합 근저당은 2020.12.24 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진희 | 259,000,000원 | 2020.12.29 / 2020.12.29 | 2020.12.16 (경정) | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 2023.08.31의 ‘3번임차권경정’은 별도 임차인이 아니라 같은 오진희 임차권의 임대차계약일·점유개시일·확정일을 경정한 등기입니다. 확정일자는 최초 기재 2022.12.12에서 경정등기상 2020.12.16으로 정정되어 있습니다.
또 하나 등기상 확인할 항목은 2021.01.05의 민간임대주택등기입니다. 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임이 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 효력·말소 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 기준으로 최종 확인할 항목입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.91억은 최근 시세보다 높다
소노빌리지의 유사 면적 실거래는 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.07의 261,000,000원과 260,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 260,500,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 258,666,666원보다 이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.67㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 2026.07 | 29.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 29.90㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 260,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 258,666,666원 |
최근 12개월 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 261,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득은 특별조건상 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 291,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 최신 거래 261,000,000원과 비교해도 30,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세가 이전 거래 대비 2.2% 상승이기는 하지만, 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 사실을 뒤집을 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 오진희 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 94,986,911원 | 27,126,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 291,000,000원 가정에서는 오진희 보증금 259,000,000원이 전액 배당되어 룰상 매수인 인수도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 291,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,800,000원 | 30,259,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,240,000원 | 76,167,360원 | 실질 0원 |
각 유찰 시나리오의 30,259,200원·76,167,360원은 대항력 임차인의 미배당액을 그대로 승계한다고 보는 룰상 금액입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 임차권의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 그 조건이 동일하게 적용되는 경우 오진희 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘도시형생활주택 단지형다세대’로 이용 중이며, 소노빌리지는 24세대입니다.
- 입지. 월정초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 화곡역(지하철5호선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층, 사용승인일 2020.08.28이며 승강기·개별난방·급배수 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 3필 일단의 평탄한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북서측·남동측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,898,000원/㎡이며 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 유사면적 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 24세대 다세대라는 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 매도가격·매도기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 오진희 임차권은 원래 대항력 있는 권리입니다. 특별조건에 따른 말소 절차와 이행 주체를 확인해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 특별조건은 확인된 오진희 임차권에 관한 것입니다. 현황조사·전입세대·실점유를 대조해 별도의 점유관계가 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.05 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 등기·매각서류에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 260,500,000원의 111.7%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 경제성 재계산. 1회 유찰 매각가 232,800,000원, 2회 유찰 매각가 186,240,000원이며 특별조건이 유지된다면 오진희 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 구조가 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 특별조건이 풀고, 가격이 발목을 잡는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 259,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 전입은 2020.12.29로 말소기준 2024.03.14보다 빠릅니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 오진희 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 좋은 가격은 아닙니다. 실질취득 291,000,000원은 최근 12개월 평균 260,500,000원의 111.7%, 최신 거래 261,000,000원보다 30,000,000원 높은 수준입니다. 최근 거래 흐름은 2.2% 상승이지만, 현재 최저가가 최근 시세 이상이라는 사실은 분명합니다. 24세대 다세대이고 실거래 표본도 많지 않은 만큼 환금성까지 보수적으로 보면, 권리 조건은 개선됐지만 현재 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
