서울남부지방법원 2026타경3985. 구로구 오류동 다원리치타운 106동 403호, 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 최은미는 2020.11.30. 매매를 원인으로 2020.12.16. 소유권을 취득했고 거래가액은 369,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매이며 청구액 역시 369,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 369,000,000원을 떠안는다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차권자 진은영의 보증금 369,000,000원은 원칙상 매수인 인수 위험이 잡히지만, 매각물건명세서에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별조건이 적용되는 진은영 보증금은 실질적으로 0원 인수로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 오리로11길 99 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 41.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제4층 제403호 · 사용승인 2020.09.16. |
| 소유자 | 최은미 · 2020.11.30. 매매 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건을 같이 봐야 한다
권리 산정상 기준은 2021.03.11. 부천시 압류로 잡혀 있습니다. 다만 이 압류는 2021.07.07. 해제에 따른 말소 기록도 함께 존재합니다. 따라서 말소기준의 최종 적용은 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 어느 경우든 진은영의 주민등록·점유 개시는 2020.12.15.로 그보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
2024.03.25. 국민건강보험공단 압류, 2024.05.31. 부천시 압류, 2026.03.30. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에 적힌 별도등기 구분지상권은 소멸하지 않고 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 보증승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진은영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 369,000,000원 | 2020.12.15. | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 0원* |
* 일반적인 권리 계산상 보증금 369,000,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 이번 매각은 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 특별조건으로 인수가 사라져도 신건 376,000,000원은 비싸다
다원리치타운의 면적 매칭 실거래 표본은 2026.06. 거래 1건입니다. 전용 39.86㎡, 5층이 300,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균 역시 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 376,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 300,000,000원의 125.3%로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계가 있더라도, 현재 확인되는 최신 거래보다 높은 가격이라는 방향성은 명확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 임차인 진은영 보증금 | 369,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 369,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 936,000원 |
배당 계산에는 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우의 선순위 차감이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 일반 계산상 임차보증금 369,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도등기 구분지상권은 금전 인수와 별개로 존속합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근이며 주위에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.09.16.이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 표시돼 있고, 외국인 등 대상 별도 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,501,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형, 북서측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 다원리치타운은 110세대이며 확인된 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명확히 포함돼 있는지 다시 대조해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권은 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있으므로 범위·존속기간·권리내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.03.11. 부천시 압류가 기준으로 산정돼 있으나 2021.07.07. 해제·말소 기록이 있으므로 최종 권리 기준일을 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 376,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 125.3%입니다. 권리정리만 보고 신건 가격에 가점을 줄 근거는 없습니다.
- 1회 유찰도 비교. 1회 유찰 시 300,800,000원으로 최근 12개월 평균 300,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 특별조건은 좋지만, 신건 가격과 구분지상권을 무시할 수 없다
이 사건의 핵심은 두 겹입니다. 첫째, 진은영의 전입·점유는 2020.12.15.이고 보증금은 369,000,000원이라 원칙적으로는 강한 대항력 인수 위험이 있습니다. 하지만 법원이 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였기 때문에 해당 보증금은 실질 0원 인수로 판단할 수 있습니다.
둘째, 그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 376,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 125.3%이고, 별도등기 구분지상권은 그대로 매수인이 인수합니다. 1회 유찰가 300,800,000원도 현재 확인된 최근 12개월 평균보다 높습니다. 보증금 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격과 잔존권리는 여전히 보수적으로 봐야 하는 C급 사건입니다.
