서울남부지방법원 2026타경3998. 서울 강서구 화곡동 강서2차크라운팰리스 102동 3층 301호, 전용면적 37.77㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권영란은 2020년 12월 5일 매매를 원인으로 2021년 1월 14일 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 함께 기록됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 배선경은 2021년 1월 14일 전입·점유를 시작했고, 최초 보증금 310,000,000원에 대해 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2022년 12월 26일 15,000,000원을 증액해 총 보증금은 325,000,000원입니다. 임차권등기는 2025년 1월 23일 접수됐습니다. 현재 말소기준은 2026년 3월 6일 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.77㎡ · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권영란 (2020.12.05. 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2020년 10월 21일 수협은행 근저당권 11,400,000,000원이 있었지만 2020년 11월 23일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2024년 12월 9일 강서구 압류 역시 2024년 12월 18일 해제로 말소됐습니다. 따라서 경매 시점에 남아 있는 핵심 선순위 권리는 배선경의 주택임차권이고, 말소기준은 2026년 3월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배선경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.14 | 325,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 0원* |
임대차계약일자는 2021년 1월 14일과 2022년 12월 26일이며, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 1월 14일입니다. 최초 310,000,000원에 대한 확정일자는 2021년 1월 14일, 증액된 15,000,000원에 대한 확정일자는 2022년 12월 26일입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 97.5%지만 거래시점은 확인해야 한다
크라운팰리스 전용 37.77㎡ 거래표본은 12건이고 평균은 353,750,000원입니다. 최저거래가는 334,000,000원, 최고거래가는 367,000,000원, 최신으로 표시된 거래는 2021년 11월 352,000,000원입니다. 신건 최저가 345,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 37.77㎡ | 5 | 352,000,000원 |
| 2021.11 | 37.77㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 5 | 352,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 7 | 359,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 6 | 356,000,000원 |
| 2021.08 | 37.77㎡ | 9 | 364,000,000원 |
| 2021.08 | 37.77㎡ | 6 | 356,000,000원 |
| 2021.08 | 37.77㎡ | 11 | 367,000,000원 |
| 2021.08 | 37.77㎡ | 7 | 359,000,000원 |
| 2021.06 | 37.77㎡ | 2 | 334,000,000원 |
| 2021.06 | 37.77㎡ | 9 | 334,000,000원 |
| 2021.06 | 37.77㎡ | 9 | 364,000,000원 |
| 평균 | 37.77㎡ | 12건 | 353,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 1. 임차인 배선경 보증금 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 14,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 345,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 325,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 14,370,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 310,630,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 특별조건을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 345,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 276,000,000원 | 53,664,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 220,800,000원 | 108,091,200원 | 실질 0원* |
* 룰상 인수액은 선순위 대항력 임차권을 일반적으로 계산한 회차별 수치입니다. 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 조건이 유지·이행되는 매각에서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시입니다.
- 입지. 신월초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 30m~35m 대로와 접하고 동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비를 갖추고 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 크라운팰리스는 총 28세대, 사용승인일은 2020.09.29이며 제공된 동일면적 거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 물건의 권리안전성을 좌우합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배선경의 임차권등기는 말소기준보다 선순위이므로 특별조건 이행 여부와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최저가 345,000,000원은 제공된 거래표본 평균 353,750,000원의 97.5%지만 거래표본이 2021년에 집중돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별조건의 유효성’이 승부처
표면만 보면 보증금 325,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제로 제공된 유찰 시나리오만 놓고 보면 낙찰가가 276,000,000원으로 내려갈 경우 룰상 53,664,000원, 220,800,000원으로 내려갈 경우 108,091,200원의 인수액이 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 그 일반규칙을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 매각조건이 그대로 적용·이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 권리의 핵심은 “선순위 임차권이 없느냐”가 아니라 “선순위 임차권의 부담이 특별매각조건으로 확실히 제거되느냐”입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 345,000,000원은 제공된 12건 평균 353,750,000원의 97.5%이지만 거래표본이 2021년이므로 이 숫자만으로 2026년 현재의 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 특별조건 확인 시 통과, 가격은 최신 시세 재확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
